Haus verkaufen mit Nießbrauchrecht

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+++ Dieser Artikel wurde am 17.08.2023 aktualisiert +++

Ältere Immobilieneigentümer haben unzählige Gründe, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen und sich im Gegenzug ein lebenslanges Nießbrauchrecht (auch Nießbrauch) einrichten zu lassen? Aber was versteht man unter dem Begriff Nießbrauchrecht eigentlich? Welche Rechte sind damit verbunden? Und welche Pflichten? Und kann der neue Eigentümer der Immobilie diese einfach an einen Dritten verkaufen? Mehr zum Thema Haus verkaufen mit Nießbrauchrecht erfahren Sie im folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Ob man den Hausverkauf gegen Nießbrauchrecht privat oder über einen darauf spezialisierten Anbieter im Bereich Immobilienverrentung realisiert, kann man dann frei entscheiden.
  • Der Nießbrauch sollte stets vertraglich lebenslang geregelt werden, nur so ist dieses Recht unantastbar. Die Aufhebung eines Nießbrauchrechts bedarf stets der Zustimmung von Nießbrauchgeber und Nießbrauchnehmer.
  • Als Eigentümer einer Immobilie mit bestehendem Nießbrauchrecht sollte man sich stets bewusst sein, dass ein Nießbrauch immer eine Wertminderung mit sich bringt.

Was versteht man unter einem Nießbrauchrecht?

Gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ermöglicht das Nießbrauchrecht dem Nießbraucher aus einem fremden Gut die Früchte zu ziehen. Der Nießbrauch wird in erster Linie für Immobilien verwendet, kann aber grundsätzlich an Sachen (§§ 1030 bis 1067 BGB), Rechten (§§ 1068 bis 1084 BGB) und Vermögen (§§ 1085 bis 1089 BGB) bestehen.

Der Nießbrauch kommt oftmals zum Einsatz, wenn ältere Immobilieneigentümer planen, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen oder zu verschenken (beispielsweise an die eigenen Kinder, als vorgezogenes Erbe), aber die Immobilie trotz des neuen Eigentümers weiter bewohnen möchten. Dann besteht die Möglichkeit, dass die ehemaligen Eigentümer zu so genannten Nießbrauchern werden.

Das bedeutet, dass sie weiterhin die volle Eigentumshoheit über ihr geliebtes Haus oder ihre geliebte Wohnung behalten und renovieren, modernisieren oder sanieren können – ganz, wie es ihnen beliebt.

Das Besondere am Nießbrauchrecht: Wie eingangs erwähnt, erlaubt der Nießbrauch es, die Früchte aus der Immobilie zu ziehen. Somit könnten die ehemaligen Eigentümer die Immobilie sogar an einen Dritten vermieten und die Mieteinnahmen komplett für sich behalten.

Es ist möglich, nur für einen Teil eines Hauses oder einer Immobilie ein Nießbrauchrecht zu erteilen. Der Nießbrauch wird stets in einem Vertrag festgehalten, der von einem Notar beglaubigt wird. Auch erfolgt die Eintragung des Nießbrauchrechts ins Grundbuch der Immobilie.

Gut zu wissen: Der Nießbrauch findet immer dann ein Ende, wenn der Nießbraucher verstirbt. Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann also nicht vererbt, verkauft oder verschenkt werden.

Haus verkaufen mit Nießbrauchrecht – Die Vorteile und Nachteile

Wenn man davon spricht, sein Haus oder seine Wohnung mit bzw. gegen Nießbrauchrecht zu verkaufen, spricht man grundsätzlich von zwei Möglichkeiten:

1. Jemand möchte sein Eigenheim verkaufen und dieses gegen ein lebenslanges Nießbrauchrecht weiterhin selbst nutzen.

      VorteileNachteile
      Schnelle Liquidität durch den Gesamtverkauf der Immobilie.Man partizipiert nicht mehr an einer Wertsteigerung der Immobilie (sofern man die Immobilie ganz und nicht zur zum Teil verkauft).
      Durch einen Verkauf an die eigenen Kinder sparen diese später die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.Man ist für den Erhalt der Immobilie zuständig, obwohl man nicht mehr Eigentümer des Hauses oder der Wohnung ist.
      Man kann weiterhin frei über seine Immobilie entscheiden und umbauen, renovieren und modernisieren.Im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie kann man sein Nießbrauchrecht verlieren.
      Man darf die Früchte aus der Immobilie ziehen und diese zum Beispiel vermieten.Da man weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchte, mindert sich dadurch der Verkaufspreis (sofern man die Immobilie ganz und nicht zur zum Teil verkauft).

      2. Jemand möchte seine Immobilie verkaufen, in dem jemand mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht lebt.

      VorteileNachteile
      Es findet sich vermutlich schnell ein Käufer, der die Immobilie (als Kapitalanlage) günstig erwerben kann.   Wertminderung der Immobilie beim Verkauf, da diese für eine voraussichtlich lange Zeit nicht selbst genutzt werden kann.
      Um das Nießbrauchrecht vorzeitig aufheben zu können, müssen die Nießbraucher zustimmen.
      Um das Nießbrauchrecht auflösen zu können, ist meistens die Zahlung einer Abfindung nötig.

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      Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben – Weitere Möglichkeiten für ältere Immobilieneigentümer

      Immobilieneigentümer im Ruhestand haben heute zahlreiche Möglichkeiten, ihr Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Neben dem Rückmietverkauf, dem Hausverkauf mit Wohnrecht oder eben dem Hausverkauf mit Nießbrauchrecht gibt es seit dem Jahr 2018 eine tolle Alternative, die ihr Eigentum noch nicht ganz aufgeben möchten.

      Beim Immobilien-Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie durch die Immobilieneigentümer im Ruhestand verkauft. Auch beim Teilverkauf erhält man ein lebenslanges Nießbrauchrecht, welches – trotz des neuen Miteigentümers – die alleinige Nutzung des Eigenheims zusichert.

      Weiterer Vorteil: Man kann die Immobilie weiterhin renovieren, modernisieren oder modernisieren und bei einer Vermietung die Mieteinnahmen für sich ganz allein behalten. Zudem partizipiert man weiterhin an einer Wertsteigerung der Immobilie und könnte den zuvor verkauften Anteil auf Wunsch zurückkaufen. Darüber hinaus kann man den verbliebenen Anteil am Ende auch vererben. Haben wir Ihr Interesse an einem Teilverkauf Ihrer Immobilie geweckt? Dann zögern Sie nicht länger und vereinbaren noch heute hier einen unverbindlichen und kostenfreien Beratungstermin mit unseren Experten.

      Fazit

      Ein Hausverkauf mit Nießbrauch kann für ältere Immobilieneigentümer eine gute Option sein. Das Nießbrauchrecht birgt viele Vorteile für den Berechtigten. Er darf über die Immobilie wie ein Eigentümer verfügen. Das beinhaltet sogar die Vermietung der Immobilie inklusive der Mieterlöse.

      Ein Gesamtverkauf der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt birgt das Risiko, dass dem Verkäufer der Immobilie das Wertwachstum am Immobilienmarkt in den Folgejahren entgeht.

      Eine sinnvolle Alternative, um von der steigenden Wertentwicklung zu profitieren, ist der Immobilien-Teilverkauf. Der Immobilieneigentümer legt fest, wie viel Bargeld er aus seiner Immobilie herauslösen möchte und erhält eine Sofortzahlung seines Wunschbetrags. Dabei behält er die volle Entscheidungshoheit über sein Zuhause und profitiert langfristig von einer Wertsteigerung seiner Immobilie.

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