Das Nießbrauchrecht bei Immobilien – ein Überblick

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Im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs erhalten Sie nicht nur frisches Kapital, um Ihren Ruhestand sorgenfrei genießen zu können, sondern profitieren gleichzeitig auch vom so genannten Nießbrauchrecht. Was aber bedeutet „Nießbrauch“ eigentlich und was gibt es zu beachten?

Inhaltsverzeichnis

Was genau verbirgt sich hinter dem Begriff Nießbrauch?

Generell beschreibt der Nießbrauch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das einer bestimmten Person zustehende höchstpersönliche und dingliche Recht, Nutzen aus einem fremden Gut zu ziehen. Dabei kann ein Nießbrauch grundsätzlich sowohl an Vermögen (§§ 1085 bis 1089 BGB) und Rechten (§§ 1068 bis 1084 BGB) als auch an Sachen (§§ 1030 bis 1067 BGB) vorliegen.

Das Nießbrauchrecht kommt am häufigsten im Kontext mit Immobilien vor. Und zwar in der Form, dass dem Nießbraucher ein lebenslanges Recht eingeräumt wird, zum einen eine Immobilie zu bewohnen und zum anderen aus dieser auch alle „Früchte zu tragen“.

Was bedeutet das für die Praxis?

Durch das Recht zum Nießbrauch haben Eigentümer von Immobilien die Möglichkeit, ihr Haus oder ein Teil ihres Hauses an einen interessierten Käufer zu verkaufen und ihr Eigenheim trotzdem weiterhin wie gewohnt zu nutzen. Sehr häufig wird der Nießbrauch auch angewendet, wenn das eigene Haus vorzeitig an die Erben überschrieben wird, man aber weiterhin die Früchte aus dieser ziehen möchte (z. B. in Form einer Vermietung) oder selbst darin wohnen bleiben und darüber entscheiden möchte.

Grundsätzlich gilt: Der Nießbrauch muss grundsätzlich in einem notariell beglaubigten Vertrag definiert und festgehalten werden. Außerdem wird das Recht zum Nießbrauch auch im Grundbuch vermerkt.

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Die unterschiedlichen Arten des Nießbrauchs

Der Gesetzgeber räumt Möglichkeiten ein, dass Sie das Nießbrauchrecht individuell aushandeln können. Dabei stehen vor allem die steuerlichen und die erbrechtlichen Konsequenzen im Fokus. Zwischen insgesamt vier verschiedenen Modellen können Sie sich entscheiden.

  1. Zuwendungsnießbrauch:  Die Immobilie wechselt bei dieser Variante nicht den Eigentümer. Stattdessen wird dem jeweils Begünstigten ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Das heißt dann auch, dass die erwirtschafteten Mieten oder sonstigen Einnahmen dem Nießbraucher zufallen. Steuerrechtlich müssen Sie dabei zusätzlich zwischen dem entgeltlichen, dem unentgeltlichen sowie dem teilentgeltlichen Nießbrauch unterscheiden
  2. Vorbehaltsnießbrauch: Dies stellt die klassische Variante dar. Beim Vorbehaltsnießbrauch wechselt die Eigentümerschaft. Der neue Eigentümer räumt den vorherigen Besitzern im Gegenzug das Recht auf Nießbrauch ein. Werden Mieteinnahmen generiert, profitiert davon der Nießbrauchnehmer. Dieser muss übrigens nicht zwingend selbst in dem Haus wohnen. Dieses Modell ist insbesondere dann interessant, wenn Sie schon zu Lebzeiten Ihr Haus an Ihre Kinder bzw. Erben übertragen möchten. Auch aus steuerlicher Perspektive bietet der Vorbehaltsnießbrauch Vorteile im Hinblick auf die Erbschaftssteuer.
  3. Nachrangiger Nießbrauch: Auch bei dieser Version wird das Eigentum übertragen und ein Nießbrauchrecht festgelegt wird. Der Unterschied zum Vorbehaltsnießbrauch liegt darin, dass Sie den Nießbrauch nicht automatisch vererben oder übertragen können. Stattdessen wird direkt eine Person bestimmt, die das Nießbrauchrecht erhält, wenn der derzeitige Nießbraucher stirbt.
  4. Bruchteilsnießbrauch: Dieses Modell kommt dann zum Einsatz, wenn sich der erlaubte Nießbrauch nicht auf das ganze Haus bezieht. Dies ist zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus der Fall, wenn sich der Nießbrauch nur auf eine einzelne Wohnung bezieht.
  5. Quotennießbrauch: Eher selten genutzt wird der Quotennießbrauch. Bei dieser Variante wird im Vorfeld eine bestimmte Quote festgelegt, welcher Anteil der Miet- und Pachteinnahmen dem Nießbraucher zufallen.

Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Im alltäglichen Leben kommt es immer wieder vor, dass Wohnrecht und Nießbrauch synonym verwendet werden. Das ist aber nicht richtig. Es gibt zwar einige Parallelen, aber auch entscheidende Unterschiede. Gleich ist, dass ein Grundbucheintrag vorgenommen wird und auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.

Aber während Sie beim Wohnrecht zwar ein Leben lang in dem Objekt wohnen dürfen, aber keine weiteren Rechte an Miet- oder Pachteinnahmen besitzen, sieht dies beim Nießbrauch ganz anders aus. Als Nießbraucher haben Sie nämlich die Option, das Haus zu vermieten und entsprechende Mieteinnahmen zu erzielen. Möchten Sie zum Beispiel in eine Senioren-Residenz oder eine Senioren-WG umziehen, können Sie das Haus vermieten und die Mieteinnahmen für sich nutzen.

Rechten und Pflichten der Nießbraucher

Als Nießbraucher dürfen Sie die Immobilie nutzen und auch Einnahmen aus dieser erzielen. Über die Erträge haben Sie auch die Verfügungsgewalt. Wird das Nießbrauchrecht vom neuen Eigentümer verletzt, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Dafür sind Sie allerdings auch zuständig für die Bewirtschaftung und Instandhaltung sowie für den Abschluss der erforderlichen Versicherungen. Auch die Grundsteuer oder ähnliche öffentliche Lasten werden vom Nießbraucher getragen. Modernisierungsmaßnahmen und andere Arbeiten, die über eine normale Bewirtschaftung hinausgehen, sind Sache des Eigentümers.

Für Abnutzungen, die sich aus dem Wohnverhältnis ergeben, müssen Sie als Nießbraucher ebenfalls nicht aufkommen. Allerdings sind Sie verpflichtet, bei Beschädigungen oder nötigen Ausbesserungen den Eigentümer unverzüglich zu informieren. Verkauft der Eigentümer das Haus, bleibt das Nießbrauchrecht davon unberührt. Es bleibt bestehen. Das Nießbrauchrecht stellt sicher, dass Sie Ihre Immobilie in jedem Fall weiterhin quasi uneingeschränkt nutzen können.