Zwangsversteigerung

9. November 2022
Circa 5 Minuten Lesezeit

Unter einer Zwangsversteigerung (auch Subhastation genannt) versteht man im Wesentlichen ein Vollstreckungsverfahren, welches durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist.

Eine Zwangsversteigerung wird dann vollzogen, wenn ein Gläubiger seine Ansprüche an den Schuldiger durch Vollstreckung von unbeweglichem Vermögen geltend macht. Zum unbeweglichen Vermögen zählen u. a. Grundstücke mit den darauf befindlichen Aufbauten (Häuser), Wohnungseigentum, Teileigentum, aber auch Rechte wie z. B. das Erbbau- bzw. Erpachtrecht. Ferner kann in Ausnahmefällen auch bewegliches Vermögen wie beispielsweise Schiffe und Flugzeuge wie unbewegliches Vermögen behandelt werden –sofern sie als solche registriert worden sind. Das Ziel einer Zwangsversteigerung ist immer die Verwertung des unbeweglichen Vermögens.

Beantragung einer Zwangsversteigerung: Zuständigkeiten und formelle Voraussetzungen

Damit es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, muss diese durch einen Gläubiger beim Amtsgericht, welches als Vollstreckungsgericht agiert, beantragt werden. Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. In Großstädten kann es auch dazu kommen, dass mehrere Amtsgerichte involviert sind.

In Bezug auf den Gläubiger unterscheidet man immer zwischen einem dinglichen Gläubiger (Gläubiger eines eingetragenen Rechts) und einem persönlichen Gläubiger (Gläubiger einer Geldforderung).

Der Antrag für die Zwangsversteigerung darf gestellt werden, wenn folgende formelle Voraussetzungen gegeben sind:

Vorlage eines Vollstreckungstitels (amtliche Urkunde, die eine Zahlung oder eine Handlung rechtlich anordnet)
Vorlage einer Vollstreckungsklausel, welche gemäß § 725 ZPO zumeist wie folgt lautet: Vorstehende Ausfertigung wird dem (Bezeichnung der Partei) zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt. – Name des Gerichts, Datum, Unterschrift des Urkundsbeamten, Siegel
Zustellung des Vollstreckungstitels und der Vollstreckungsklausel an den Schuldiger durch das zuständige Gericht

An einer Zwangsversteigerung können neben dem Gläubiger und dem Schuldner auch weitere Personen beteiligt sein, die ein persönliches Interesse daran haben. So können es z. B. bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie im Grundbuch stehende Dritte sein. Grundsätzlich wird mit der Vollstreckungsanordnung das unbewegliche Vermögen zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt. Darüber hinaus wird im Grundbuch die Anordnung der Zwangsversteigerung vermerkt.

Rechtsmittel bei einer Zwangsversteigerung

Als Schuldner hat man gemäß § 30a ZVG die Möglichkeit, einen Antrag bzgl. der Einstellung der Zwangsversteigerung zu stellen. Hier gilt es, schnell zu agieren, da man nur 14 Tage Zeit hat, den Antrag einzureichen. Zumeist hat der Antrag nur dann Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er seine Schuld dem Gläubiger gegenüber nachkommen wird. Die Zwangsversteigerung wird dann für zunächst sechs Monate ausgesetzt, oftmals werden dem Schuldner aber Auflagen auferlegt.

Eine andere Möglichkeit der einstweiligen Einstellung hat der Schuldner gemäß § 765a ZPO, wenn mit der Zwangsversteigerung eine Gefahr für Leib und Leben einhergehen würde oder die Zwangsversteigerung mit einer sittenwidrigen Härte verbunden ist. Auch hier ist der Schuldner in der Bringschuld und muss beweisen, dass einer der beiden Fälle vorliegt. Der Nachweis bzgl. der Gefahr für Leib und Seele kann gegenüber dem vollstreckenden Gericht z. B. durch ein Attest, welches durch einen Arzt ausgestellt wird, erfolgen. Gegen dieses kann das Vollstreckungsgericht wiederum Einspruch einlegen; die Gerichte agieren in diesen Fällen oftmals nicht einheitlich. Von einer sittenwidrigen Härte spricht man dann, wenn der Gläubiger vom Schuldner „nur“ Bagatellforderungen verlangt oder Maßnahmen wie z. B. eine Kontopfändung umgangen hat.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Wertermittlung des Objekts

Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, muss zunächst einmal der Verkehrswert des zu versteigernden Objekts ermittelt werden. Die Ermittlung des Werts erfolgt durch einen Sachverständigen, der in der Regel vom vollstreckenden Gericht bestellt wird. In einigen Fällen werden auch vorhandene Gutachten zur Feststellung des Werts verwendet, der wiederum dann von einem Rechtspfleger offiziell festgelegt und beschlossen wird.

Festlegung des Termins

Im Anschluss an die Festsetzung des Wertes erfolgt die Festlegung eines Termins für die Zwangsversteigerung. Dies dauert im Schnitt zwischen neun und zwölf Monaten, kann in bestimmten Regionen Deutschlands aber auch bis zu zwei Jahren dauern. Termine für Zwangsversteigerungen werden nicht nur im Internet sondern auch Printmedien, wie z. B. Amtsblättern bekannt gegeben. Interessenten haben dann die Möglichkeit, die Unterlagen zum Objekt einzusehen, um sich ein besseres Bild über das zu versteigernde Objekt zu machen.

Der Termin der Zwangsversteigerung

Grundsätzlich hat jeder die Möglichkeit an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, sie ist öffentlich und jeder hat Zutritt. Der Termin besteht aus drei wesentlichen Bestandteilen:

Bekanntmachungen: Der Rechtspfleger informiert die Interessenten zu Beginn der Zwangsversteigerung über bestehende Grundbucheinträge und benennt den Gläubiger, der die Zwangsversteigerung initiiert hat. Auch wird hier das geringste Gebot für das Objekt kommuniziert.
Bietzeit: In der Bietzeit haben die Interessenten die Möglichkeit ihr Gebot für das Objekt abzugeben. Diese Zeit beträgt immer mindestens 30 Minuten, es gibt keine Regelung bzgl. einer Höchstzeit. Grundsätzlich ist die Zwangsversteigerung beendet, wenn der zuständige Rechtspfleger diese als beendet bezeichnet.
Anhörung: Sofern der Gläubiger nach der Bietzeit nicht die Einstellung des Verfahrens beantragt oder der Schuldner von seinem Recht auf Vollstreckungsschutz Gebrauch macht, verkündet das Gericht seine Entscheidung über den Zuschlag, der in der Regel an den meistbietenden geht. Dieser wird im Anschluss dann als „Ersteher“ bezeichnet, weil er das Objekt erstanden hat. Nur in seltenen Fällen wird kein Ersteher ausgewählt – und zwar dann, wenn kein Gebot abgegeben worden ist oder wenn ein zu geringes Gebot abgegeben worden ist.

Die Erteilung des Zuschlags nach einer Zwangsversteigerung

Nachdem der Zuschlag erteilt wurde, kann sich der Ersteher als Eigentümer des Objekts bezeichnen, welches er bei der Zwangsversteigerung für sich gewonnen hat. Im Anschluss an die Zuschlagserteilung wird ein so genannter Verteilungstermin durch das Gericht festgelegt. Hierbei wird der Erlös aus der Zwangsversteigerung gemäß einer festgelegten Rangfolge dem Gläubiger oder auch den Gläubigern zugeteilt.

Sollten Überschüsse vorhanden sein, erhält diese der Schuldner. Bevor die Zuteilung erfolgen kann, steht der neue Eigentümer des Objekts in der Schuld die Kaufsumme zzgl. Zinsen an das Gericht zu überweisen. Wie schnell der Termin nach der Zuschlagserteilung stattfinden kann, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, erfolgt aber meistens in einem Zeitraum von vier – zwölf Wochen nach der Erteilung. Im Anschluss erfolgt dann die Berichtigung des Grundbuchs auf Antrag des vollstreckenden Gerichts.