Abmahnung seiner Mieter - Rechte und Pflichten für Immobilieneigentümer

Abmahnung Mieter – das müssen Vermieter müssen

  • 14. Februar 2022
  • Circa 5 Minuten Lesezeit

Ruhestörung, Zahlungsverzug, fehlende Sorgfaltspflicht – es gibt viele Gründe für eine Abmahnung. Mieter erhalten mit einer Abmahnung die gelbe Karte; ändern sie nichts an ihrem Fehlverhalten, droht die fristlose Kündigung. Doch es gibt einiges, was es bei einer formal korrekten Abmahnung für Vermieter zu beachten gibt. Welche Gründe abmahnungswürdig sind, welche rechtlichen Konsequenzen folgen und welche Punkte in einer Abmahnung nicht fehlen dürfen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliche Konsequenzen: Was bedeutet eine Abmahnung vom Vermieter?

Für private Vermieter ist es eine Horrorvorstellung: Mieter, die die Wohnung verwahrlosen lassen, ihre Miete nicht zahlen oder Nacht für Nacht Lärm machen und ihre Nachbarn belästigen. Doch Vermieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Die Abmahnung ist eine Möglichkeit, dem störenden Mieter zu signalisieren, dass sein Verhalten inakzeptabel ist und sie ohne eine Besserung das Mietverhältnis kündigen werden.

Eine Abmahnung ist allerdings noch keine fristlose Kündigung. Vielmehr ist sie eine Aufforderung an Mieter (oder auch Vermieter), das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen. Ermessensgrundlage bilden dabei die Pflichten des Mietvertrags und der Hausordnung. Für Mieter ist die Abmahnung somit ein Warnsignal vor der fristlosen Kündigung der Wohnung. Ihnen wird damit eine Frist gewährt, den Kündigungsgrund zu beheben. Ändert der Mieter das Fehlverhalten nicht, ist eine fristlose Kündigung möglich.

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Mögliche Gründe für eine Abmahnung

Kein Vermieter kann jemandem fristlos kündigen, nur weil einmal eine Geburtstagsfeier zu laut war oder das Treppenhaus nicht geputzt wurde – eine Abmahnung wegen gekippter Fenster ist dagegen möglich. Vor allem bei weniger schwerwiegenden Pflichtverstößen muss vor einer fristlosen Kündigung also zumindest einmal abgemahnt werden. Doch welche Gründe rechtfertigen eine Abmahnung überhaupt?

Abmahnung der Mieter wegen Ruhestörung

Eine Abmahnung wegen Ruhestörung ist gerechtfertigt, allerdings nur, wenn diese regelmäßig und andauernd erfolgt. Im Mietvertrag oder der Hausordnung sind die Ruhezeiten geregelt, an die sich alle Mieter eines Mehrfamilienhauses zu halten haben. Dabei wird allerdings zwischen den Lärmursachen unterschieden. So muss die Ruhestörung durch Kinder, Hunde, Musizieren und Trittgeräusche erduldet werden. Dagegen ist die regelmäßige Ruhestörung durch Partys, Waschmaschinen, Staubsauger, Fernseher, Möbelrücken oder handwerkliche Arbeiten ein Abmahnungsgrund. Um unnötige Eskapaden beim Bohren oder Hämmern zu vermeiden, engagieren Sie am besten direkt einen Profi: Handwerkersuche – so finden Sie den Richtigen

Abmahnung der Mieter wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht

Mit Unterzeichnung des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter dazu, sorgfältig und pfleglich mit dem Mietobjekt umzugehen. Das bedeutet, dass Schäden in der Wohnung, im Treppenhaus, Keller und in Gemeinschaftsräumen vermieden werden sollten. Gründe, die eine Abmahnung und anschließende Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen, sind in diesem Kontext:

Abmahnung der Mieter bei Zahlungsverzug

Wenn ein Mieter immer mal wieder Zahlungsengpässe hat, sollte der Vermieter in einer Mahnung Miete bzw. den Mietrückstand einfordern. Doch Achtung: Ist die Miete zwei Monate hintereinander nur in Teilen oder gar nicht gezahlt worden, droht nicht nur eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug, sondern eine fristlose Kündigung der Wohnung.

Studie: Zur Miete leben in Deutschland ist teuer, vor allem in Großstädten
Laut einer Studie der Humboldt-Universität Berlin (2020) muss fast die Hälfte der Haushalte in deutschen Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um ihre Miete zu bezahlen. Bei dieser finanziellen Belastung kann es schnell zu Engpässen kommen, wenn mal unerwartete Ausgaben wie hohe Reparaturkosten hinzukommen. Und können Mieter zweimal hintereinander ihre Miete nicht zahlen, droht die fristlose Kündigung.

Abmahnung der Mieter wegen unerlaubter Handlungen

Unerlaubte Haustierhaltung: Während die Haltung von Kleintieren wie Meerschweinchen oder Vögel keine Abmahnung rechtfertigt, ist in einigen Mietverträgen das Halten von bestimmten Tieren, z. B. Hunden, verboten. Hält der Mieter solche unerlaubten Haustiere, kann eine Abmahnung folgen. Gleiches gilt, wenn der Hund nachweislich stundenlang bellt oder eine Gefahr für andere darstellt.

Untervermietung: Wurde die Wohnung ohne das Einverständnis der Vermieter untervermietet, ist dies nicht nur ein Grund für eine Abmahnung; der Vermieter kann sogar dem Mieter fristlos kündigen.

Bauliche Veränderung: Wurde die Mietwohnung ohne vorherige Genehmigung baulich verändert, ist dies ein Anlass für eine Abmahnung. Dazu gehört nicht das Streichen, aber z. B. das Versetzen der Wände.

Gewerbliche Nutzung: Schließlich ist die Führung eines nicht angemeldeten Gewerbes in einer Mietwohnung ein Abmahngrund. Wer eine Firma in einer Mietwohnung führen will, muss dies vorher anmelden. In einigen Mietverträgen ist dies strikt untersagt. Ausgeschlossen ist hier das Homeoffice.

Wann ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich?

Häufig muss im Einzelfall geprüft werden, ob das Fehlverhalten eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Informieren Sie sich am besten über ähnliche Fälle. Hier erfahren Sie z. B. mehr über den Winterdienst – das sind Ihre Rechte und Pflichten. Mit einer vorherigen Abmahnung sind Vermieter in der Regel auf der sicheren Seite.

Neben dem zweimonatigen Zahlungsverzug und der unerlaubten Untervermietung greift eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung auch,

Formale Bedingungen – wie schreibe ich eine Abmahnung?

Vermieter sollten die formalen Bedingungen unbedingt einhalten, da Mieter die Abmahnung andernfalls anfechten können. Entstehen durch das Fehlverhalten eines Mieters außerdem Kosten, kann der Vermieter diese zurückfordern – allerdings nur, wenn zuvor eine formal korrekte Abmahnung übermittelt wurde und die gesetzte Frist zur Korrektur des Fehlverhaltens verstrichen ist. Was muss eine Abmahnung also enthalten?

Wichtig: Eine Dokumentation des Fehlverhaltens der störenden Mieter ist vor Gericht von Vorteil. Dazu sollten Beweise wie mögliche Zeugenaussagen, Lärmprotokolle oder Orts- und Zeitangaben des Fehlverhaltens schriftlich festgehalten werden. Auch Video- oder Audiomaterial kann der Beweissicherung dienen. Dabei sollte allerdings sichergestellt werden, dass keine Persönlichkeitsrechte verletzt werden.

Fazit

Es gibt viele Gründe für eine Abmahnung: Mieter müssen z. B. bei Ruhestörung, Verletzung der Sorgfaltspflicht oder auch bei Zahlungsverzug mit einer Abmahnung rechnen. In einigen schwerwiegenden Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Falls die Abmahnung vom Mieter ignoriert wird, sollten sich Vermieter professionell beraten lassen.

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Dieser Beitrag ist ausschließlich zu Informationszwecken bestimmt. Die hier bereitgestellten Informationen sollten Sie niemals als alleinige Quelle für Ihre rechtlichen Entscheidungen verwenden.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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