Immobilienrente durch Umkehrhypothek – was bedeutet das?

10. Mai 2019
Circa 4 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Eine umgekehrte Hypothek oder Umkehrhypothek (engl.: Reverse Mortgage) oder Rückwärtshypothek ist eine Art der Immobilienverrentung. Diese Finanzdienstleistung wurde in Amerika eingeführt und wird mittlerweile auch in mehreren Ländern Europas, zum Beispiel den Niederlanden, Deutschland und Österreich, angeboten. Dieses Modell hat sich am Markt nicht durchgesetzt, denn es gibt kaum Anbieter dafür.

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag mit einer Immobilie als Sicherheit. Der Kredit kann in einem Einmalbetrag oder in monatlichen Raten an den Immobilieneigentümer ausgezahlt werden. Die Immobilie verbleibt im Besitz des Immobilieneigentümers, der gleichzeitig Bewohner ist. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld, hingegen Zinsen und Tilgung werden gestundet.

Die Schuldenlast baut sich – im Gegensatz zum normalen Baukredit – von Jahr zu Jahr auf, hieraus resultiert die Bezeichnung Umkehrhypothek.

Die Darlehensrückzahlung wird erst nach dem Tod des Kreditnehmers fällig, zum Beispiel bei Auszug bzw. Umzug in ein Pflegeheim. Die Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Immobilienverkauf ablösen. Alternativ verwertet die Bank die Immobilie und zahlt einen möglichen Überschuss – abhängig von der aktuellen Immobilienbewertung – an die Erben aus. Die Kreditnehmer sind gegen eine Zwangsräumung geschützt, solange einer der Partner der Kreditnehmerseite lebt, seinen ersten Wohnsitz in der Immobilie hat und die örtlichen Lasten (Steuern usw.) trägt.

Umgekehrte Hypotheken sollen vor allem Immobilieneigentümern helfen,

die außer ihrer Immobilie kein größeres finanzielles Guthaben besitzen,
die bereit sind, ihre Immobilie zu verkaufen,
die nur über ein niedriges Einkommen verfügen oder
die eine unzulängliche Rente haben.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek?

Pro:

Immobilieneigentümer können bis an ihr Lebensende Zuhause wohnen bleiben
Sie erhalten schon zu Lebzeiten Geld für Ihre Immobilie
Steuerfreie Auszahlung (weder Zins- noch Tilgungszahlungen)
Die Umkehrhypothek gibt Planungssicherheit
Ein Immobilienverkauf ist meist möglich

Kontra:

Nur werthaltige, schuldenfreie Immobilien in guter Lage erzielen eine gute Verrentung
Niedrige Immobilienbewertungen führen meist zu Verlustgeschäften
Erhebliche Kosten des Finanzdienstleisters können zu geringen Auszahlungen führen
Nach dem Tod des Kreditnehmers ist das Erbe erheblich geschmälert oder entfällt ganz

Vorsicht! Die Umkehrhypothek ist ein eher teures Produkt.

Hohe Kosten können durch den Zinssatz für das Darlehen, anfallende Gebühren sowie die Abschlussgebühr und Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens entstehen. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann in Zukunft nicht anderweitig als Sicherheit verwendet werden. Wer sich für eine Umkehrhypothek interessiert, sollte auf jeden Fall abklären, wer im Vertragsfall finanziell für Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen wird.

Nachteil beim Verkauf der gesamten Immobilie

Als weiteren Nachteil kann man die Gesamtabgabe des Immobilienwertes zu einem frühen Zeitpunkt betrachten, denn damit entgeht dem Nutzer der Umkehrhypothek das Wertwachstum am Immobilienmarkt in den Folgejahren.

Eine Lösung für dieses finanzielle Dilemma ist der Teilverkauf der Immobilie. Der Immobilieneigentümer legt fest, wieviel Bargeld aus seiner Immobilie herausgelöst wird und erhält eine Sofortzahlung auf einen Anteil an der Immobilie.

Risiko: Es kann passieren, dass die Umkehrhypothek oder Leibrente zwar aus einem finanziellen Engpass hilft, ein paar Jahre später dann aber doch der Immobilienverkauf ansteht und die Immobilie entweder durch die teure Umkehrhypothek belastet ist oder aber einem das Objekt bei der Leibrente gar nicht mehr gehört.

Immobilienrente: Wie viel Geld kann man für seine Immobilie erwarten?

Die Beträge der Immobilienverrentung hängen natürlich von vielen Faktoren ab, vor allem der Zustand und die Lage des Objektes nehmen Einfluss auf die Immobilienbewertung und folglich auf das Angebot des Finanzanbieters.

Beispielrechnung – grob gerechnet

1. Ermittlung des Immobilienwerts:

Marktwert der Immobilie heute	200.000 EUR
abzüglich Risikoabschlag des jeweiligen Finanzdienstleisters (25%)	– 50.000 EUR
Restwert der Immobilie	150.000 EUR

Somit steht eine Darlehenshöhe zur Immobilienverrentung von 150.000 Euro zur Verfügung. Der Immobilieneigentümer bekommt aber nicht 150.000 Euro als Immobilienrente ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen.

2. Darlehenshöhe

Laufzeit des Darlehens	15 Jahre
Zinssatz	4 %
Option 1: Einmalauszahlung	ca. 60.000 EUR
Option 2: monatliche Immobilienrente	ca. 333 EUR

In dieser Rechnung sind noch keine Gebühren des Finanzanbieters berücksichtigt. Die verschiedenen möglichen Gebühren führen dazu, dass der zur Verfügung stehende Betrag für die Immobilienrente geringer ist.

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Für wen kommt die Umkehrhypothek in Frage?

Grundsätzlich kommt die Umkehrhypothek als Immobilienrente für Menschen in Frage, die

bereits Rentner sind oder kurz vor Renteneintritt stehen,
eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen,
in dieser Immobilie wohnen bleiben möchten,
keine nahestehenden Erben haben und
mehr Liquidität haben wollen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Was sind die Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Rechtlich gibt es zwischen Umkehrhypothek und Leibrente bedeutende Unterschiede.

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag – keinen Immobilienverkauf – bei dessen Unterzeichnung es nicht zu einem Eigentümerwechsel kommt. Damit trägt, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, der bisherige Eigentümer die Kosten für notwendige Sanierungen. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit, die in der Regel über eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Nach dem Tod des Immobilieneigentümers wird das Darlehen entweder durch den Immobilienverkauf getilgt oder aber das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über.

Im Gegensatz dazu kommt es bei der Leibrente schon bei der Unterzeichnung zu einem Immobilienverkauf und damit zum Eigentümerwechsel. Die Rechte des bisherigen Eigentümers, wie das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende, werden in das Grundbuch eingetragen. Für Sanierungen ist, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, dann der neue Eigentümer verantwortlich.

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek und Leibrente?

Wer sein Vermögen auf unterschiedliche Produktarten verteilt hat, sollte prüfen, ob die gewünschte zusätzliche Liquidität nicht besser anderweitig erreicht werden kann als durch eine eher teure Umkehrhypothek. Eigentümer, die außer der eigenen Immobilie kein nennenswertes Vermögen besitzen, sollte sich fragen, ob ein Immobilienverkauf oder ein Immobilien-Teilverkauf nicht bessere Optionen sind.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

Immobilienrente durch Umkehrhypothek – was bedeutet das?

Was sind die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek?

Vorsicht! Die Umkehrhypothek ist ein eher teures Produkt.

Nachteil beim Verkauf der gesamten Immobilie