Die Umkehrhypothek als Modell der Immobilienverrentung

Die Umkehrhypothek – nur theoretisch gut

  • 14. August 2023
  • Circa 4 Minuten Lesezeit

Wenn im Alter die Rente knapp ist, man aber trotzdem seinen Lebensstandard beibehalten möchte, steht oftmals ein Gesamtverkauf der Immobilie zur Debatte, um Kapital zu beschaffen.

Eine geeignete Möglichkeit zur Generierung von Liquidität ist die Aufnahme einer Umkehrhypothek. Doch was verbirgt sich eigentlich genau hinter diesem Begriff und warum ist diese theoretisch eine gute Lösung für das Problem zahlreicher älterer Immobilieneigentümer? Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Umkehrhypothek ist – wie der Name sagt – eine umgekehrte Hypothek.
  • Die Bank zahlt im Rahmen der Umkehrhypothek monatliche Raten an den Darlehensnehmer.
  • Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie des Darlehennehmers.
  • In Deutschland gibt es keinen Anbieter, der eine klassische Umkehrhypothek anbietet, sehr wohl aber Anbieter, die vergleichbare Baukredite anbieten.
  • Wer Eigentümer seiner Immobilie bleiben möchte, für den kann im Bereich der Immobilienverrentung der Immobilien-Teilverkauf eine echte Alternative darstellen.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder eine eigene Immobilie baut, nimmt zur Finanzierung der Kauf- bzw. Baukosten in der Regel ein Darlehen auf. Dieses Darlehen muss dann in monatlichen Raten an den Kreditgeber zurückgezahlt werden. Dabei werden nicht nur Tilgungs- sondern auch Zinszahlungen geleistet. Umgangssprachlich spricht man bei diesem Vorgang oft davon, eine Hypothek auf seine Immobilie aufzunehmen – was aber in den meisten Fällen nicht der Realität entspricht. In den letzten Jahren ist die Hypothek bei Immobiliendarlehen eher in den Hintergrund getreten und man arbeitet vermehrt mit der Aufnahme einer Grundschuld.

Doch was genau ist nun eine Umkehrhypothek? Wie der Name vermuten lässt, erfolgen die monatlichen Zahlungen hier nicht an den Kreditgeber, sondern an den Kreditnehmer – in Form einer Rente. Die Umkehrhypothek ist demnach ein Modell der so genannten Immobilienverrentung. Sie ermöglicht es, Geld aus der Immobilie zu ziehen, ohne diese verkaufen zu müssen.

Bei der Umkehrhypothek nutzt der Kreditgeber bzw. die Bank das Haus oder die Wohnung des Kreditnehmers als Sicherheit. Das heißt: Die Immobilie kann nach dem Ableben des Kreditnehmers von der Bank verkauft werden, damit diese ihr Darlehen plus Zinsen zurückbekommen. Sollte der Fall eintreten, dass die Erben die Immobilie behalten möchten, können sie das. Allerdings müssen sie dann nicht nur das Darlehen, sondern auch die dazugehörigen Zinsen in einer Summe an die Bank zurückzahlen.

Während das Prinzip der Umkehrhypothek im englischsprachigen Ausland (USA und Großbritannien) weit verbreitet und etabliert ist, lässt sich in Deutschland keine Bank finden, die dieses Modell anbietet ohne zumindest den Zinszahlungen zurückzufordern – was wiederum die monatliche Auszahlung schmälert. Allerdings gibt es durchaus ein paar Anbieter mit speziellen Baukrediten, die der Umkehrhypothek in den wesentlichen Zügen ähneln.

Die Vorteile und Nachteile der Umkehrhypothek

VorteileNachteile
Erhalt einer monatlichen Ratenzahlung – ohne die Verpflichtung der Rückzahlung.Da der Kreditgeber aufgrund der offenen Laufzeit des Darlehens ein gewisses Risiko hat, erhält man als Darlehensnehmer in der Regel eher schlechte Konditionen.
Man bleibt Eigentümer seiner Immobilie und behält die volle Eigentumshoheit über sein Haus oder seine Wohnung.Bei der Umkehrhypothek tätigt man keine Zins- oder Tilgungszahlungen, deswegen entfällt ein Stück des Erbes, sollte der Darlehensnehmer versterben.
Langfristige Planungssicherheit, da bei Vertragsabschluss alle Eventualitäten genau definiert werden.  Nicht der Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung wird ausgezahlt, sondern lediglich der Beleihungswert der Immobilie.  
Es werden keine Zins-, keine Steuer- und auch keine Tilgungszahlungen fällig.Als Eigentümer der Immobilie ist der Darlehensnehmer weiterhin zur Instandhaltung dieser angehalten.
Man kann so lange in der Immobilie verbleiben, wie man möchte (lebenslanges Wohnungsrecht).

Umkehrhypothek – die Alternativen

Die Umkehrhypothek mag in der Theorie gut klingen – ist in Deutschland in dieser Form aber kaum anwendbar.  Wer im Rahmen einer Immobilienverrentung sein Haus oder seine Wohnung in Barvermögen umwandeln möchte, hat aber einige andere Möglichkeiten: Neben dem Hausverkauf mit Wohnrecht (auch Leibrente) und dem Hausverkauf mit Nießbrauchrecht gibt es auch noch den Rückmietverkauf. Wer großen Wert darauf legt, Eigentümer seines Eigenheims zu bleiben, für den kann der Immobilien-Teilverkauf die beste Lösung sein.

Der Immobilien-Teilverkauf hat den Vorteil, dass man – anders als bei den anderen klassischen Modellen der Immobilienverrentung – nur einen Teil von Haus oder Wohnung verkauft. Zudem macht man mit einem Teilverkauf keine neue Schulden, wie es bei der Umkehrhypothek oder dem Baukredit der Fall wäre.

Der Teilverkauf überzeugt zudem dadurch, dass man auf den verkauften Anteil ein Nießbrauchrecht erhält. So ist die volle Entscheidungshoheit über sein Zuhause weiterhin gewährleistet ­­– und zwar bis zum Lebensende. Auch wenn man sich entscheidet, sein Zuhause zu verlassen und an einen Dritten zu vermieten, ist dies möglich. Die Mieteinnahmen stehen dann komplett dem Nießbrauchnehmer zu. Wichtig zu wissen: Beim Immobilien-Teilverkauf partizipiert man weiterhin von einer Wertsteigerung des Eigenheims und kann den verbliebenen Anteil auch vererben. Oder auf Wunsch zurückkaufen.

Ein Immobilien-Teilverkauf bietet zahlreiche Möglichkeiten und bringt auch viele Vorteile für ältere Immobilieneigentümer mit sich. Vielleicht haben wir Ihr Interesse geweckt und Sie möchten mehr darüber erfahren? Dann kontaktieren Sie uns gerne und lassen Sie sich von unseren Experten kostenfrei und unverbindlich zum Thema Teilverkauf beraten.

Fazit

Die Umkehrhypothek hat sich in ihrer ursprünglichen Form in Deutschland nie durchsetzen können und macht sie somit praktisch zu einem unrealistischen Modell. Glücklicherweise gibt es für ältere Immobilieneigentümer mit Kapitalbedarf aber viele andere Möglichkeiten! Beim Immobilien-Teilverkauf bleibt man Herr im eigenen Haus und es ändert sich am gewohnten Alltag nichts. Ein Vorteil, den viele unserer Kunden sehr zu schätzen wissen!

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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