Verhandlung über Haus Hypothek

Hypothek auf das Haus aufnehmen – noch zeitgemäß?

  • 31. Juli 2023
  • Circa 6 Minuten Lesezeit

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte und nicht ausreichend Eigenkapital hat, kann den Kauf durch eine Hypothek realisieren. Auch für Modernisierungsmaßnahmen in der eigenen Immobilie kann eine Hypothek aufgenommen werden. Doch was genau versteht man unter einer Hypothek? Und warum wird sie heutzutage im Vergleich zur Grundschuld immer seltener genutzt? Alles Wissenswerte zum Thema Hypothek erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Hypothek ist immer an die konkrete Forderung eines Gläubigers gebunden.
  • Hypotheken bieten für Banken eine große Sicherheit, weswegen man von günstigen Zinsen profitieren kann.
  • Eine Hypothek wird aufgrund ihrer wenig flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten eher selten vergeben.
  • Nachdem die Forderung beglichen wurde, verwandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld.

Was ist eine Hypothek für Haus oder Wohnung?

Unter einer Hypothek ist ein Grundpfandrecht zur Absicherung eines Kredits zu verstehen. Nimmt man zur Finanzierung einer Immobilie eine Hypothek auf sein Haus oder seine Wohnung auf, so erhält die Bank die Grundrechte an der Immobilie. Sollte der Kunde einmal in die unglückliche Lage kommen, die Raten seines Kredits nicht begleichen zu können, hat die Bank dadurch Sicherheiten. Das heißt, sie könnte – als Kreditgeber – die Zwangsversteigerung der Immobilie anstreben. Die Hypothek steht immer in rechtlicher Abhängigkeit zu einem Kredit. Sie steht dem Kreditgeber somit nach der Tilgung nicht mehr als Sicherheit zur Verfügung und muss entweder aus dem Grundbuch gelöscht – oder in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden.

In der Praxis wird eine Hypothek fürs Haus nur noch selten vergeben. Gängiger ist aktuell die Immobilienfinanzierung auf Basis eines Annuitätendarlehens, welches über eine Grundschuld abgesichert wird. Die Grundschuld wird ebenso wie die Hypothek in das Grundbuch des Hauses oder der Wohnung eingetragen.

Diese Arten von Hypotheken gibt es

Wenn man plant, eine Hypothek für sein Haus oder seine Wohnung aufzunehmen, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl.

Die Festhypothek: Wenn man sich für eine Festhypothek entscheidet, gilt ein fester Zinssatz für die Laufzeit der Hypothek. Die Nutzung einer Festhypothek empfiehlt sich besonders bei günstigen Zinssätzen. Vergleichen lohnt sich!

Die variable Hypothek: Wie der Name schon sagt, ist diese Art der Hypothek variabel in Bezug auf seine Zinsfestschreibung. Sie bietet anders als die Festhypothek wenig Planungssicherheit, da die Zinsen auf Basis der Entwicklungen des Kapitalmarktes angepasst werden können. Sinken diese, profitiert man davon, steigen sie, kann man mit unvorhersehbaren Folgen konfrontiert werden.

Die Libor-Hypothek: Diese Art der Hypothek kann als Zwischenweg zwischen Festhypothek und variabler Hypothek betrachtet werden. Hier werden die Zinsen gemäß eines festgelegten Turnus angepasst. Dies kann nach drei, sechs oder zwölf Monaten sein.

Die Umkehrhypothek: Diese Art der Hypothek gehört zu den Verrentungsmodellen. Hier übernimmt ein Kreditgeber die Hypothek und zahlt dem Immobilieneigentümer eine Rente. Besonders gängig ist dieses Modell zur Immobilienverrentung in Deutschland allerdings nicht.

Hypothek aufs Haus aufnehmen: So geht es

Wer eine Immobilie fremdfinanzieren möchte, kann eine Hypothek auf das Haus oder die Wohnung aufnehmen. Dazu nimmt man einen Kredit bei einer Bank auf. Die Bank sichert sich durch die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch der Immobilie ab. Damit man die Chance hat, ein Darlehen von seiner Bank zu erhalten, sollten folgende Bedingungen erfüllt sein:

Hypothek aufnehmen: Diese Unterlagen benötigt man

Ähnlich wie bei der Aufnahme eines Kredits, werden für die Beantragung einer Hypothek unterschiedliche Unterlagen vorgelegt werden:

Grundsätzlich gilt: Der potenzielle Kreditgeber kann Ihnen genau sagen, welche Unterlagen er für den Antrag benötigt.

Hypothek und Grundschuld: Das sind die Unterschiede

Eine Hypothek fürs Haus und die Grundschuld sind im Wesentlichen auf den ersten Blick recht ähnlich: Beide dienen dem Kreditgeber (in den meisten Fällen der Bank) als Sicherheit, wenn sie größere Geldsummen für die Finanzierung von Immobilien verleihen. Aber die unterscheiden sich dennoch in vielen wichtigen Aspekten:

Nutzung: Eine Hypothek ist immer von der bestimmten Forderung eines Gläubigers abhängig. Das heißt, die Hypothek ist die Absicherung für einen bestimmten Kredit. Darin unterscheidet sie sich stark von der Grundschuld, denn diese besteht unabhängig von der ursprünglichen Forderung weiter. Das heißt, sie kann später auch für andere Darlehen verwendet werden.

Übertragbarkeit: Wie erwähnt ist die Hypothek immer an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Grundschuld hingegen kann zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

Wann erlischt die Hypothek für das Haus?

Da eine Hypothek immer mit der Forderung eines Gläubigers verknüpft ist, erlischt sie, sobald die Forderung nicht mehr besteht. Das ist in den folgenden Fällen gegeben:

Zwangsvollstreckung der Immobilie: Sollte es zu anhaltenden Zahlungsschwierigkeiten kommen, kann der Kreditgeber, also die Bank, eine Zwangsversteigerung der Immobilie initiieren. Da ihre Forderung durch den Erlös der Versteigerung beglichen wird, erlischt auch die Hypothek, die zuvor auf das Haus oder die Wohnung aufgenommen wurde.

Verzicht auf die Hypothek: Der Gläubiger (die Bank) hat die Möglichkeit, auf die Hypothek zu verzichten. Die Hypothek geht dann auf den Eigentümer von Haus oder Wohnung über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Damit die Löschung der Hypothek beim Grundbuchamt beantragt werden kann, bedarf es einer Aufhebungserklärung durch die Bank und die Einwilligung des Immobilieneigentümers.

Darlehen abbezahlt: Sobald das Darlehen der Bank durch den Eigentümer abgezahlt worden ist, erlischt die Hypothek und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Die Vor- und Nachteile einer Hypothek

VorteileNachteile
Meistens profitiert der Kreditnehmer von besseren Konditionen, wenn er eine Hypothek auf sein Haus oder seien Wohnung aufnimmt, da diese eine große Sicherheit für den Kreditgeber darstellt.  Für jeden neuen Baukredit oder bei Anpassung der Kreditsumme muss eine neue Hypothek auf die Immobilie aufgenommen und ins Grundbuch eingetragen werden.  
Sobald der Kredit für die Immobilie getilgt wurde, erlischt die Hypothek und kann durch den Kreditgeber nicht mehr für andere Verbindlichkeiten verwendet werden.  Die Hypothek von Haus oder Wohnung kann bei einem Verkauf der Immobilie an einen Dritten (anders als die Grundschuld) nicht an den neuen Eigentümer übertragen werden.   

Der Immobilien-Teilverkauf als Alternative zur Hypothek

Hypotheken werden nicht nur zur Finanzierung eines Immobilienkaufs genutzt. Auch als Finanzierungsmöglichkeit für z. B. Umbauten oder Modernisierungen an Haus oder Wohnung kann eine Hypothek aufgenommen werden. Je älter man wird, desto schlechter werden allerdings die Konditionen für eine Hypothek. Nur, was tun, wenn man dennoch einen großen Kapitalbedarf hat?

In diesem Fall kann der Immobilien-Teilverkauf eine echte Alternative sein. Hier verkauft man einen Teil (max. 50 %) seines Hauses oder seiner Immobilie, erhält den Kaufpreis in Form einer Einmalauszahlung (mindestens 100.000 Euro) und kann auch nach dem Teilverkauf dank des lebenslangen Nießbrauchrechts allein über die Immobilie entscheiden.

Sollte Ihr Interesse an einem Teilverkauf geweckt sein, freuen sich unsere kompetenten Berater über Ihre Kontaktaufnahme. Vereinbaren Sie einfach hier einen Telefontermin.

Fazit

Die Hypothek erfreut sich heutzutage nicht mehr allzu großer Beliebtheit. Trotz dessen, dass sie zumeist mit guten Konditionen verbunden ist, ist sie sich bei einem Weiterverkauf an Dritte äußerst unflexibel. Nicht ohne Grund wird auch von Kapitalgebern vermehrt auf die Grundschuld gesetzt.

Ältere Immobilieneigentümern, die Geld aus ihrer Immobilie ziehen möchten, haben mit dem Teilverkauf eine großartige Möglichkeit, ihr Haus oder ihre Wohnung tatsächlich als das zu nutzen, für das sie ursprünglich gedacht waren: Als Altersvorsorge!  

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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