Grundpfandrechte

18. März 2022
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Wer sich über Immobilienfinanzierungsmöglichkeiten informiert, der wird über kurz oder lang auf den Begriff des Grundpfandrechtes stoßen. Wie der Name schon sagt, gehört das Grundpfandrecht zu den Pfandrechten. Pfandrecht ist ein Begriff aus dem im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelten Sachenrecht und bezieht sich auf die Möglichkeit eines Kreditgebers einen als Sicherheit oder Pfand für den gewährten Kredit hinterlegten bzw. zur Verfügung gestellten Gegenstand zu pfänden, falls die vereinbarten Rückzahlungskonditionen nicht eingehalten werden.

Ein Pfand ist damit immer eine Sicherung für etwas anderes, das eine Partei einer anderen gewährt hat. Die Grundpfandrechte wiederum beziehen sich dezidiert auf Grundstücke (Grund meint hier sozusagen „Grund und Boden“) oder grundstücksgleiche Rechte, anders ausgedrückt: Immobilien. Neben dem Grundstück selbst sind hier im Allgemeinen auch die auf diesem errichteten Gebäude mit einbezogen.

Das BGB unterscheidet zwischen insgesamt drei verschiedenen Grundpfandrechten:

der Hypothek (BGB § 1113)
der Grundschuld (BGB § 1191)
sowie der Rentenschuld (BGB § 1199)

Alle drei Grundpfandrechte werden für die Sicherung von Krediten genutzt und spielen natürlich insbesondere in der Baufinanzierung eine große Rolle. Grundpfandrechte müssen dafür immer in das Grundbuch eingetragen und im Zweifel nach Tilgung gelöscht werden. Die Möglichkeit der Aufnahme eines Kredites gegen ein Grundpfandrecht ist aber nicht notwendigerweise auf die Finanzierung einer Immobilie beschränkt.

Neben vielen Ähnlichkeiten weisen die drei Grundpfandrechte auch einige wichtige Unterschiede auf. Bei einer Hypothek steht das Grundpfandrecht unmittelbar mit der Forderung in Zusammenhang und wird durch die fortlaufende Tilgung automatisch in ihrem Umfang reduziert. Bei einer Grundschuld besteht das Grundpfandrecht unabhängig von einer Gegenleistung oder Forderung und muss nach Tilgung unter Einbeziehung beider Parteien gelöscht werden.

Eine Grundschuld sollte daher immer von einem separaten Vertrag begleitet werden, in dem neben den Modalitäten der Tilgung auch deren Auswirkungen auf die Grundschuld festgehalten sind. Durch den ohne begleitenden Vertrag fehlenden Zusammenhang zwischen Kredit und Grundschuld wird die Grundschuld (wie auch die Rentenschuld auch) auch als abstraktes Grundpfandrecht bezeichnet.

Der Vorteil der Grundschuld gegenüber einer Hypothek liegt in der größeren Flexibilität und der Möglichkeit, eine Grundschuld wieder aufzufüllen, wenn dies gewünscht ist. Die seltene und kaum genutzte Rentenschuld ist genau genommen eine Unterform der Grundschuld. Anders als bei einer einmaligen Kreditzahlung mit eingetragener Grundschuld für den Kreditgeber, erhöht sich bei der Rentenschuld die Grundschuld nach und nach durch wiederkehrende Zahlungen (Rente), bis diese vertraglich endet oder die im dazugehörigen Vertrag gewährte Besicherungsgrenze (meist Verkehrswert der Immobilie abzüglich Sicherheitsabschlägen und evtl. Zinsen oder Gebühren) vom Wert her erreicht ist.

Die weitaus üblichste Form des Grundpfandrechtes stellt aufgrund ihrer Flexibilität die Grundschuld dar. Weniger üblich sind Hypotheken, welche allerdings für den Hypothekennehmer oft ein besonders sicherer Weg sind, die eigene Immobilie zu belasten. Die Rentenschuld als Grundpfandrecht spielt heutzutage fast überhaupt keine Rolle mehr, da die Finanzindustrie andere Formen der Immobilienverrentung entwickelt hat, die meist mit der Eintragung einer einfachen Grundschuld gegen einen in Intervallen zu zahlenden Kredit einhergehen (Umkehrhypothek) oder bei welcher die betreffende Immobilie gleich verkauft wird, wie bei einer Leibrente.

Definition Grundpfandrechte

Grundpfandrechte sind eine Unterform der Pfandrechte aus dem deutschen Sachenrecht. Grundpfandrechte beziehen sich immer auf Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte (wie z. B. Miteigentumsanteile im Fall einer Eigentumswohnung) und erstrecken sich daneben meist auch auf die auf diesem Grundstück errichteten Gebäude bzw. das mit einem Teileigentum einhergehende Sondereigentum an einer Eigentumswohnung. Grundpfandrechte werden vom Eigentümer einer Immobilie im Allgemeinen gegenüber einem Kreditgeber als Sicherung dieses Kredites eingeräumt. Wichtig ist dies insbesondere für die Immobilienfinanzierung. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Inhaber eines Grundpfandrechtes die mit dieser verbundenen Immobilie verwerten, um seine Restforderung zu begleichen.

Dies geschieht meist in Form einer öffentlich bestellten Zwangsversteigerung. Die Bestellung eines Grundpfandrechts wird im Kreditwesen im Allgemeinen über einen Sicherungsvertrag geregelt und muss unter allen Umständen ins betreffende Grundbuch eingetragen werden, da diese nur so Wirkung erhält. Von den drei oben genannten Grundpfandrechten (eine weitere Unterform wäre die Sicherungsgrundschuld, dazu mehr unter dem Unterpunkt: Varianten der Grundpfandrechte) ist die Hypothek am genauesten gesetzlich geregelt. Viele der spezifischen Bestimmungen für eine Hypothek gelten daher auch für die anderen Grundpfandrechte und wurden für diese sozusagen übernommen.

Ein kurzer historischer Exkurs zum Pfand

Das „Pfand“, in früheren Zeiten mitunter auch als „Unterpfand“ bezeichnet, ist eine der ältesten Formen der Absicherung eines Geschäftes oder einer Vereinbarung. Hierbei wird ein Gegenstand, der „Pfand“, überreicht, um die Ernsthaftigkeit der Vereinbarung zu bestärken. In manchen Fällen war es historisch auch durchaus üblich, dass beide Parteien der jeweils anderen Seite ein Pfand zur Bekräftigung der in der Zukunft angestrebten Vereinbarung übergeben haben.

Das Pfand kann dabei so ziemlich alles sein, von einem Schmuckstück bis hin zu einem Menschen (oft ein Sohn). Historisch gesehen ist der Verlobungsring ein Pfand oder Unterpfand. Dieser wird von einem akzeptierten zukünftigen Ehemann seiner Verlobten übergeben und stellt das Pfand für die Vereinbarung dar, an einem Punkt in der Zukunft zu heiraten und damit auch für das finanzielle Auskommen der Ehegattin verantwortlich zu sein.

Wird die Verabredung nicht eingehalten, wird der Verlobungsring als Wertstück eingehalten und gehört von da an zum Vermögen der potentiellen ehemaligen Ehegattin. Sollte die Heirat zustande kommen, wäre der Verlobungsring mit der Heirat früher wieder in den Besitz des Ehemannes bzw. des neuen Familienverbundes zurückgegangen und die „Forderung“ wurde sozusagen erfüllt.

Auch wenn insbesondere in Hinsicht auf den Verlobungsring heute natürlich ganz andere Gesetzmäßigkeiten gelten, eine Vereinbarung mit einem Pfand zu besiegeln und als Sicherheit einzubehalten.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Grundpfandrecht, das (neut.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache, Kreditwesen
Rechtschreibung: Grund|pfand|recht
Wortbedeutung: Ein in das Grundbuch einzutragendes Recht, welches einen Kreditgeber dazu berechtigt, die so belastete Immobilie zu verwerten, um seinen Forderungen nachzukommen, falls der Kredit nicht bedient wird oder nicht bedient werden kann.
Wortherkunft: Das Grundpfandrecht als Begriff setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, dem Grund, einem inzwischen etwas veralteten Begriff für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, sowie dem Pfand, einem Begriff aus der Rechtssprache, das schon dem römischen 12 Tafel Gesetz von 451 v. Chr. bekannt war. Damit ist das Pfand eines der ältesten rechtlichen Mittel zur Absicherung einer Verabredung oder eines Geschäftes und hatte von früh-römischer Zeit über das Mittelalter bis heute durchgehend eine Bedeutung im Rechtsverkehr zwischen miteinander geschäftlich verkehrenden Parteien. Anders als ein Grundpfandrecht, das inhaltlich ein gesetzlich recht eng geregeltes Sicherungsinstrument für das Kreditwesen darstellt, kann ein einfaches Pfand sich insbesondere historisch aber auch auf etwas ganz anderes beziehen, als einen Kredit, z.B. auf eine Heirat oder auf sogar auf einen Friedensschluss zwischen zwei sich bekriegenden Parteien.

Varianten der Grundpfandrechte

Weder die gesetzlich sehr genau geregelte Hypothek noch die im heutigen Rechtsverkehr und Kreditwesen kaum noch eine Rolle spielende Rentenschuld verfügen über nennenswerte Unterformen oder Varianten. Dies sieht bei der Grundschuld, der an der weitaus üblichsten Form der Grundpfandrechte, hingegen ganz anders aus. Im Grunde genommen muss man hier verschiedene Unterteilungen vornehmen. Die erste und grundsätzliche Unterscheidung ist die zwischen einer Buchgrundschuld und einer Briefgrundschuld.

Die Buchgrundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und die Eintragung muss von einem Notar unter Zustimmung des Eigentümers vorgenommen werden. In dieser Form geht deutlich der Eigentümer aus dem Grundbuch hervor, ebenso lässt sich die Belastung der Immobilie und der Pfandinhaber ersehen. Eine Buchgrundschuld kann nur mit Zustimmung beider Parteien auf einen Dritten übertragen werden.

Die Briefgrundschuld wird ebenso wie die Buchgrundschuld in das Grundbuch eingetragen und bedarf einer notariellen Beglaubigung. Die eingetragene Grundschuld läuft allerdings nicht auf den Kreditgeber direkt, sondern wird in einem so genannten Grundschuldbrief als Forderung mit allen Einzelheiten (Angaben zur Immobilie, Betrag des Kredites, der Gläubiger, Zinsen, Gebühren etc.) festgehalten. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist an diesen Brief gebunden. Der Grundschuldbrief ist frei übertrag- und handelbar und kann ohne Zustimmung des Kreditnehmers den Besitzer wechseln. Wer immer den Grundschuldbrief besitzt, hat einen Anspruch auf die in diesem spezifizierten Forderungen.

Des Weiteren unterscheidet man verschiedene Unterformen der Grundschuld:

Sicherungsgrundschuld: Die Sicherungsgrundschuld ist die üblichste Form der Grundschuld und sichert im Normalfall den Kredit einer Bank oder eines vergleichbaren Kreditinstitutes.
Isolierte Grundschuld: Die isolierte Grundschuld hat in der Praxis kaum größere Bedeutung. Ihr steht keine bestimmte Forderung gegenüber und dient vornehmlich dazu, den Rang im Grundbuch zu sichern oder die betreffende Immobilie als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft einzubringen.
Unterscheidung zwischen Einzel- und Gesamtgrundschuld: Neben der Einzelgrundschuld, bei der ein Eigentümer eine ihm gehörende Immobilie belastet, gibt es auch die Möglichkeit mehrere Immobilien oder gemeinsame Anteile an einer Immobilie alleine oder als Gruppe von Personen zu belasten, um eine höhere Kreditsumme absichern zu können, als dies mit einer einzelnen der Immobilien oder Immobilienanteile möglich gewesen wäre. Bei einer Gesamtgrundschuld besteht allerdings eine gesamtschuldnerische Haftung, d.h. die Bank oder das Kreditinstitut, welches den Kredit gewährt, kann bei einem Zahlungsausfall frei wählen, welche der eingebrachten Immobilien es zur Sicherung heranzieht.
Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld: Der gesetzliche Normalfall ist die Fremdgrundschuld, bei dem ein Dritter und nicht der Eigentümer selbst, als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist. Die Eintragung des Eigentümers als Gläubiger in das Grundbuch kann allerdings vorgenommen werden, um sich den Rang zu sichern. Damit handelt es sich bei der Eigentümergrundschuld streng genommen um eine isolierte Grundschuld. Solch eine Eigentümergrundschuld entsteht auch dann, wenn der Kredit einer Bank vollumfänglich getilgt wurde und diese die ursprüngliche Sicherungsgrundschuld an den Eigentümer zurückgibt. Dieser kann diese anschließend als Eigentümergrundschuld stehen oder den Eintrag löschen lassen.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Rechte und Pflichten

Wie der Begriff Grundpfandrecht schon deutlich zum Ausdruck bringt, handelt es sich bei diesem um ein Recht. Wie alle Pfandrechte ermächtigt auch das Grundpfandrecht dessen Inhaber bei Nichteinhaltung der mit dem Grundpfandrecht zusammenhängenden Pflichten auf Seiten des Schuldners bzw. der das Pfand einbringenden Partei, dieses als Pfand eingebrachte Objekt zu pfänden.

Das betreffende Objekt entspricht im Falle des Grundpfandrechts immer einer Immobilie oder einem entsprechenden grundstücksgleichen Recht. Bei einer Pfändung wechselt aber keineswegs der Eigentümer des Objekts, dieses kann lediglich vom Gläubiger verwertet werden. In der Regel heißt dies bei einem Grundpfandrecht, dass die entsprechende Immobilie in eine öffentliche Zwangsversteigerung gegeben wird.

Der durch eine solche öffentliche Zwangsversteigerung erbrachte Ertrag wird zur Tilgung der ausstehenden Forderungen genutzt. Alles, was über die ausstehenden Forderungen hinausgeht, fällt im Regelfall an den Eigentümer, gesetzt es gibt nicht noch weitere Gläubiger, die bedient werden müssen, wie dies im Falle einer Insolvenz oder Privatinsolvenz nicht selten der Fall ist.