Umkehrhypothek

18. März 2022
Circa 8 Minuten Lesezeit

Bei einer Umkehrhypothek, manchmal auch umgekehrte Hypothek genannt, handelt es sich um eine Form der Immobilienverrentung. Deutsche Firmen nutzen daher auch alternativ die Bezeichnung „Immobilienrente“ für eine Umkehrhypothek. Das Modell und die Bezeichnung Umkehrhypothek als solche sind aus den USA übernommen, wo die „reverse mortgage“ als Finanzdienstleistung ursprünglich entwickelt wurde. Dabei ist die Nutzung des Begriffs Hypothek in diesem Fall leicht irreführend, da kein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundpfandrecht „Hypothek“ und der Finanzdienstleistung „Umkehrhypothek“ besteht.

Als Finanzdienstleistung ähnelt die Umkehrhypothek einem Kredit. Dieser wird allerdings nicht einmalig, sondern in regelmäßig wiederkehrenden Raten ausgezahlt und ähnelt damit wiederum einer Renteneinnahme. Der Kredit wird dabei normalerweise durch eine an erster Stelle ins Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert. Die Laufzeiten bewegen sich üblicherweise zwischen zehn und zwanzig Jahren.

Der wichtigste Unterschied zur Leibrente, bei der man sein Haus verkauft, darin aber bis zum Lebensende ein Wohnrecht hat und bei dem die Zahlungen für beide Seiten mit einem gewissen Risiko behaftet sind, ist der Fakt, dass man seine Immobilie bei einer Umkehrhypothek nicht verkauft. Die mit einer Umkehrhypothek „verrentete“ Immobilie bleibt also auch nach Ablauf der Umkehrhypothek im Besitz des Kreditnehmers.

Allerdings muss diese im Zweifel nach Ablauf der Laufzeit zur Deckung des Kredits verkauft werden. Unter manchen Umständen kann auch eine Anschlussfinanzierung möglich sein, so dass der Verkauf nicht umgehend zur Deckung des ursprünglich gewährten Kreditrahmens erfolgen muss.

Da die Immobilie bei einer Verrentung mit einer Umkehrhypothek nicht verkauft wird, es also zu keinem Eigentümerwechsel kommt, kann diese im Todesfall vererbt werden. Die Erben haben dann die Möglichkeit, den Kredit abzulösen – im Zweifel auch durch eine Anschlussfinanzierung – oder das Haus zur Deckung der Umkehrhypothek zu verkaufen.

Diese sehr viel offenere Gestaltung einer Umkehrhypothek ist der große Vorteil gegenüber einem Verkauf auf Leibrente. Andererseits ist die Höhe der auf eine Immobilie gewährten Umkehrhypothek für die entsprechende Laufzeit oft geringer, als bei einem Verkauf auf Leibrente. Dies liegt neben den Abschlägen auf den Verkehrswert, die sich allerdings im Allgemeinen ähnlich gestalten, wie bei Leibrentenmodellen, an den Gebühren des Umkehrhypothek-Gebers.

In diesen sind neben Verwaltungskosten und Risikoabschlägen auch die anfallenden Zinsen, also der Gewinn des Kreditgebenden Unternehmens, enthalten. Dadurch mindert sich die Höhe der monatlich zu erwartenden Raten natürlich deutlich. Somit eignet sich eine Umkehrhypothek vor allem für hochwertige Immobilie in guter Lage, die einen hohen Wert haben. Nur bei solchen Immobilien können substantielle Raten bei einer Verrentung über eine Umkehrhypothek erwartet werden.

Zudem ist es außer in Ausnahmefällen fast zwingend notwendig, dass die Immobilie nicht noch anderweitig belastet ist, was sich zusätzlich nachteilig auf die zu erwartenden Raten auswirken oder diese von vornherein ausschließen würde.

Wie der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente richtet sich auch die Umkehrhypothek als eine andere Form der Immobilienverrentung an Menschen im (oft fortgeschrittenen) Rentenalter, die ihre Rente durch die Verrentung ihrer Immobilie aufbessern wollen. So wird das in der Immobilie festgelegte Kapital – nicht selten der Großteil des Vermögens – nutzbar gemacht.

Dabei ist die Umkehrhypothek wie die Leibrente insofern interessant, als dass die Zahlungen nicht auf einen Schlag, sondern in regelmäßig wiederkehrenden Raten erfolgt, man sich also keine Gedanken um mögliche Anlagestrategien machen muss, als wenn man die Immobilie anderweitig belasten würde.

Zudem kann die Immobilie weiterhin umfänglich genutzt werden. Instandhaltungskosten, Steuern und Renovierungsmaßnahmen verbleiben aber in jedem Fall Aufgabe des Eigentümers, also des Begünstigten der Umkehrhypothek, da anders als bei einer Leibrente, bei der verschiedene vertragliche Regelungen möglich sind, kein Eigentümerwechsel stattfindet.

Definition Umkehrhypothek

Im Grunde genommen handelt es sich bei einer Umkehrhypothek um einen in regelmäßig wiederkehrenden Raten ausgezahlten Kredit, der durch eine im Grundbuch einzutragenden Grundschuld gesichert wird. Damit handelt es sich bei einer Umkehrhypothek in der Sache nicht um eine Form der Hypothek oder ein anderes Grundpfandrecht, sondern ganz einfach um eine Finanzdienstleistung, die man nicht selten auch als Immobilienrente bezeichnet. Effektiv wird das in der Immobilie festgelegte Kapital durch eine Umkehrhypothek in Form von wiederkehrenden Zahlungen (meist monatlich) nutzbar gemacht.

Anders als bei der ähnlich gelagerten Leibrente verbleibt das Eigentum aber bei dem Nutznießer der Umkehrhypothek und kann – natürlich mit der bestehenden und abzuleistenden Belastung durch die Umkehrhypothek – vererbt werden. Die Höhe der Zahlungen, welche sich durch die Aufnahme einer Umkehrhypothek ergeben, errechnen sich durch die Laufzeit (im Allgemeinen zwischen zehn und zwanzig Jahren), den Wert der Immobilie abzüglich der Risikoabschläge (siehe hierzu auch unseren Glossareintrag zur Leibrente) sowie die Zinsen und Verwaltungskosten.

Gerade letztere können von Dienstleister zu Dienstleister und durch den zur Zeit des Abschlusses allgemein geltenden Grundzinssatzes höchst unterschiedlich ausfallen. Eine beispielhafte Rechnung für ein Haus mit einem festgelegten wenn auch fiktiven Verkehrswert stellt sich daher höchst problematisch dar. Allgemein dürften die monatlichen Raten aber niedriger ausfallen, als bei einem Verkauf einer Immobilie auf Leibrente.

So ist die Umkehrhypothek insbesondere eine für hochwertige Immobilien in guter Lage geeignete Form der Verrentung, da die monatlichen Zahlungen ansonsten eher dürftig ausfallen und dann in vielen Fällen nicht wirklich zielführend sind, bzw. mögliche Alternativen das in der Immobilie fest angelegte Kapital nutzbar zu machen, attraktiver sein dürften.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Umkehrhypothek, die (fem.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Finanzsprache
Rechtschreibung: Um|kehr|hy|po|thek
Wortbedeutung: Die Beleihung einer Immobilie mit einem Kredit, der in Raten statt einmalig ausgezahlt wird, auch Immobilienrente genannt.
Wortherkunft: Der Begriff Umkehrhypothek ist ein aus dem amerikanischen (reverse mortgage) übernommener Fachbegriff aus der Finanzdienstleistung. Das aus den Teilen „Umkehr“ und „Hypothek“ zusammengesetzte Kompositum ist insofern etwas irreführend, als dass diese in der Sache nichts mit dem Grundpfandrecht Hypothek gemein hat. Als Finanzdienstleistung oder, wenn man so will, Kredit mit besonderen Konditionen, ist die Umkehrhypothek zudem nicht bzw. weniger genau und streng geregelt, als Grundpfandrechte und der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente.

Varianten der Umkehrhypothek

Da es sich bei der Umkehrhypothek um ein Produkt aus dem Bereich der Finanzdienstleistung handelt, das in der Sache nichts mit dem spezifischen Grundpfandrecht Hypothek zu tun hat, sind kaum verschiedene Varianten zu erkennen. Die Hauptunterschiede zwischen verschiedenen Umkehrhypotheken lassen sich in deren Laufzeit und in den Intervallen der Auszahlung der Raten finden. Die Laufzeit einer Umkehrhypothek beträgt wie oben schon angesprochen im Allgemeinen zwischen zehn und zwanzig Jahren, wobei vor allem Laufzeiten von zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren üblich sind.

Die Auszahlung der Raten wird meist monatlich vorgenommen, aber auch hier können vertraglich andere Modalitäten vereinbart werden, solange sich beide beteiligten Parteien darauf einlassen. Begünstigte einer Umkehrhypothek können im Zweifel auch zwei Personen (meist Ehepartner) sein, so dass die Umkehrhypothek bei dem Ableben eines der beiden Begünstigten nicht vorzeitig abgelöst werden muss. Im Erbfall geht das Eigentum an der mit einer Umkehrhypothek belasteten Immobilie samt der bestehenden Belastung auf den oder die Erben über.

Dieser oder diese können sich dann entscheiden, die Umkehrhypothek mit eigenen Mitteln abzulösen und die Immobilie zu behalten oder die ausstehenden Forderungen durch einen Verkauf der Immobilie zu begleichen. Der Verkauf findet frei am Markt statt und es besteht normalerweise keine Form des bevorzugten Rechts zum Kauf der Immobilie durch den Umkehrhypothek-Geber, der in den meisten Fällen als Finanzdienstleister wohl auch kein direktes Interesse an einem Erwerb haben sollte.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Umkehrhypothek oder Leibrente? – Was lohnt sich eher?

Die sich auf den ersten Blick sehr ähnelnden Varianten der Immobilien-Verrentung haben beide Vor- und Nachteile. Welche Form die Richtige ist, hängt somit eng mit der persönlichen Lebenssituation sowie dem Wert der Immobilie zusammen. Der größte Unterschied zwischen einem Verkauf auf Leibrente und einer Umkehrhypothek besteht in den sich aus beiden Modellen ergebenden Eigentumsverhältnissen.

Bei einem Verkauf auf Leibrente geht das Eigentum auf den Käufer über, während das Wohnrecht und teilweise auch das Nutzungsrecht beim Bezieher der Leibrente verbleiben. Bei einer Umkehrhypothek bleibt der Nutzer dieser Finanzdienstleistung uneingeschränkt der Eigentümer der entsprechenden Immobilie, solange er den in der Umkehrhypothek gegebenen Konditionen nachkommt.

Das Eigentum bleibt bei einer Umkehrhypothek also erhalten und kann – natürlich mit der Belastung durch die Umkehrhypothek – vererbt werden. Dies ist bei der Leibrente nicht der Fall. Hier ist das Eigentum mit Abschluss des Geschäftes auf den Käufer übergegangen. Gerade wer keine direkten Erben hat, fährt mit einer Leibrente also in den allermeisten Fällen deutlich besser.

Nicht nur die zu erwartenden Raten sind oft höher, sondern auch die Zahlungsdauer ist nicht begrenzt, wie dies bei einer Umkehrhypothek hinsichtlich deren Laufzeit zwischen zehn und zwanzig Jahren der Fall ist.

Die Leibrente erlischt mit dem Tode, die Umkehrhypothek mit Ablauf der vertraglich festgesetzten Laufzeit. Nach Ablauf der Laufzeit der Umkehrhypothek muss diese dann abgelöst werden – meist durch den Verkauf der so „verrenteten“ Immobilie auf dem freien Markt und zu besseren Konditionen, als bei einem Verkauf auf Leibrente. Zuletzt muss man die Höhe der zu erwartenden Rentenzahlungen in Betracht ziehen.

Diese sind – gemessen am Gesamtwert der Immobilie – bei einem Verkauf auf Leibrente oft höher bzw. in ihrer Gesamtsumme angemessener zum Wert der Immobilie. Durch die bei einer Umkehrhypothek anfallenden Extrakosten (Verwaltung, Risikoabschläge, Zinsen etc.) mindern sich die monatlich zu erwartenden Raten und lassen dieses Modell vor allem für hochwertige Immobilien wirklich zielführend erscheinen, auch im Hinblick auf mögliche Erben mit eigenen Mitteln.

Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass es neben dem Wert der Immobilie an sich vor allem auf die individuelle Lebenssituation ankommt, welches der beiden Modelle sich besser eignet. Die Leibrente erscheint dabei aber allgemein als die vor allem auf lange Sicht für den Bezieher der Leibrente sicherere Form gegenüber der Umkehrhypothek.

Nicht nur laufen die Zahlungen bis zum Lebensende – egal, ob der Wert der Immobilie dabei überstiegen wird – auch das Wohnrecht kann bis zum Tode ausgeübt werden. Nach Ablauf einer Umkehrhypothek steht auf der anderen Seite nicht selten der Verkauf der eigenen, vertrauten Immobilie an, um die abschließenden Kosten tragen zu können.

Rechte und Pflichten

Da bei einer Umkehrhypothek anders als bei einem Verkauf auf Leibrente der Eigentümer der Immobilie nicht wechselt, verbleiben alle mit dem Besitz der Immobilie einhergehenden Rechte und Pflichten beim Begünstigten der Umkehrhypothek. Natürlich entstehen aber auch gewisse Pflichten aus dem Verhältnis zwischen den beiden Parteien nach Abschluss einer Umkehrhypothek. Dies ist vor allem natürlich das pünktliche Auszahlen der Raten in den vereinbarten Intervallen durch den Finanzdienstleister sowie das Ablösen der Umkehrhypothek nach deren Ablauf.

Die Umkehrhypothek ist dabei normalerweise durch eine im Grundbuch an erster Stelle eingetragene Grundschuld abgesichert, wie dies bei höheren Kreditsummen im Immobiliengeschäft durchaus üblich ist. Die Grundschuld erlaubt es dem Kreditgeber, die Immobilie nach Ablauf der Umkehrhypothek oder nach dem Tod des oder der Begünstigten zu pfänden und in eine öffentliche Zwangsversteigerung zu geben, wenn die bestehenden Forderungen nicht anderweitig beglichen werden können.

Eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer Umkehrhypothek ist grundsätzlich möglich, es besteht aber keine Pflicht des Kreditgebers einer solchen Anschlussfinanzierung zuzustimmen. Zuletzt ist es vielleicht gut, noch einmal darauf hinzuweisen, dass für den Geber der Umkehrhypothek keinerlei Pflichten bezüglich der Instandhaltung der Immobilie obliegen, wie dies bei einem Verkauf auf Leibrente mitunter der Fall sein kann.