Leibrente

18. März 2022
Circa 7 Minuten Lesezeit

Der Begriff Leibrente wird den meisten irgendwie ein Begriff sein, oft jedoch ohne wirklich genau zu wissen, was unter dieser Terminologie aus der deutschen Rechtssprache zu verstehen ist. Möglichst einfach gesagt, beschreibt der Begriff „Leibrente“ eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zum Eintreten eines bestimmten Ereignisses gezahlt wird.

Zumeist werden Leibrenten in Deutschland bis zum Tode des Beziehers der Leibrente gezahlt, in seltenen Fällen kann aber auch ein anderes Ereignis zur Auflösung der Rentenzahlung vertraglich vereinbart werden. Die Zahlung der Leibrente an eine Person (einen Leib) leitet sich dabei von einem schuldrechtlichen Grundgeschäft ab, d.h. die Zahlung der Rente ergibt sich aus einem Geschäft (zumeist im Zusammenhang mit einer Immobilie), bei dem der Kaufpreis als eingetragene Schuld über die Zeit in Form einer Leibrente abgezahlt wird.

Zusätzlich kann je nach den vertraglichen Vereinbarungen auch zusätzlich eine anfängliche Abschlagszahlung auf den ermittelten Wert des Objekts fällig sein, der Gegenstand des Geschäftes ist. Anders als bei einem herkömmlichen Kredit enden die Zahlungen nicht notwendigerweise mit Ableistung der Summe, sondern müssen als Früchte eines Stammrechts bis zu dem vereinbarten Zeitpunkt weitergezahlt werden, an dem die Leibrente erlischt.

Andererseits enden die Verpflichtungen des Schuldners mit Eintreten des vereinbarten Ereignisses, wie gesagt meist der Tod des Beziehers der Leibrente, auch wenn der tatsächliche im Vertrag festgelegte Wert des Objektes noch nicht ausgezahlt wurde.

Finanzielle Absicherung bei fairen Auszahlungen

Um die Gestaltung des Risikos für beide Parteien möglichst fair zu gestalten werden für die Berechnung der in Raten zu zahlender Leibrente statistische Modelle und Grundwerte herangezogen. Natürlich ist eine an den Tod des Beziehers gebundene Leibrente trotzdem ein Modell, dass so gut wie ausschließlich Personen im – teils schon fortgeschrittenen – Rentenalter als Nutznießer zulässt, da bei Personen von geringerem Alter nicht nur die Raten sehr niedrig ausfallen würden, sondern auch das Risiko für den Zahler der Leibrente kaum abschätzbar ist.

Die bei einer Leibrente in einem vertraglich geregelten Abstand zu leistenden Rentenzahlungen werden als „Früchte“ des im Vertrag festgehaltenen Stammrechts an einer Sache behandelt. Zumeist kommen Leibrenten dabei wie gesagt über ein Immobiliengeschäft zustande. Meist sichert ein solches Geschäft dem Immobilienbesitzer neben der Leibrente zusätzlich das lebenslange Wohnrecht in der betreffenden Immobilie zu.

Zur Sicherung werden Leibrenten, die durch Immobiliengeschäfte zustande kommen, über entsprechende Eintragungen einer Grundschuld ins Grundbuch oder eine notariell beurkundete Unterwerfung des Schuldners in eine mögliche Zwangsvollstreckung der Ansprüche. Eine Leibrente, die sich aus einem angelegten, verzinsten Kapital ergibt (eine heute eher unübliche Konstruktion), unterliegt demgegenüber keinen solche altersbedingten Einschränkungen.

In den USA, wo das Modell der Leibrente sehr beliebt ist, spricht man auch umgangssprachlich von „eat your bricks“ – also, „Esse deine Backsteine“. Eine drastische aber durchaus passende Analogie. Immerhin erlaubt eine Leibrente dem Besitzer einer Immobilie durch vorzeitige Veräußerung den Genuss der Früchte seines Vermögens, ohne die betreffende Immobilie als Wohnsitz aufgeben zu müssen.

Definition Leibrente

Die allgemeine Definition einer (Leib)Rente lautet nach §759 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) folgendermaßen:

(1) Wer zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, hat die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten.
(2) Der für die Rente bestimmte Betrag ist im Zweifel der Jahresbetrag der Rente.

Eine Rente in Form einer Leibrente bezieht sich auf die Früchte bzw. Erträge aus einem Kapital. Dies kann seiner Natur nach ebenso freiem Kapital sein wie Kapital, welches sich aus Grundbesitz bzw. einer Immobilie ergibt. Der in Deutschland heute übliche Weg des Bezuges einer Leibrente ist die Kapitalisierung einer Immobilie durch einen frühzeitigen Verkauf, bei dem der Wert der Immobilie nicht auf einen Schlag, sondern in genau definierten Zeitabständen in der Form von wiederkehrenden Zahlungen bezahlt wird.

Das Eigentum an der betreffenden Immobilie geht bei Abschluss des Geschäfts auf den Käufer über, dem Verkäufer wird aber vertraglich ein lebenslanges Nutzungsrecht zugestanden. Das Geschäft wird zusätzlich durch das Eintragen einer Grundschuld abgesichert, die dem Verkäufer das Recht auf Pfändung einräumt, wenn den vereinbarten regelmäßigen Zahlungen nicht nachgekommen wird. Aufgrund der üblicherweise lebenslangen Dauer des Nutzungsrechts und der Leibrentenzahlungen wird ein solches Geschäft im Allgemeinen von Menschen im fortgeschrittenen Lebensalter nach der Verrentung mit einem willigen Käufer abgeschlossen.

Ein Beispiel zum besseren Verständnis

Der 75-jährige Rentner Horst Mustermann hat als ehemaliger Selbstständiger neben seinem Ersparten Vermögen und dem Haus, indem er wohnt, nur eine kleine monatliche Rente für den Lebensunterhalt zur Verfügung. Um im Alter möglichst keine Geldprobleme zu haben, entschließt er sich zu einem Verkauf seines Hauses, will aber nach Möglichkeit in diesem weiterleben.

So schließt er mit einem Käufer einen Kaufvertrag ab, indem der Wert des Hauses nach und nach in Form einer Leibrente vom Käufer abgezahlt wird, während Horst Mustermann weiter das Recht hat, in seinem Haus zu leben. Da dem Käufer das Zahlen von (monatlichen) Raten gegenüber dem Aufbringen der Gesamtsumme entgegenkommt, sind beide Parteien zufrieden. Je nachdem, wie lange Horst Mustermann weiterlebt, desto besser oder schlechter fällt das Geschäft für den Käufer aus. Beide Vertragspartner tragen so ein gewisses Risiko. Der Berechnung der regelmäßig zu zahlenden Raten und der zu erwartenden Zahlungsdauer liegen recht komplexe statistische Modelle zu Grunde, um das Geschäft für beide Seiten so fair und berechenbar wie möglich zu gestalten.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Leibrente, die (fem.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache
Rechtschreibung: Leib|ren|te
Wortbedeutung: das Genussrecht einer wiederkehrenden Zahlung (Rente) bis zum Ableben des Genussberechtigten bzw. einem anderen vertraglich festgesetzten Zeitpunkt
Wortherkunft: Das Konzept der Leibrente stammt wohl aus dem späten Mittelalter und stellte zu dieser Zeit wie in der frühen Neuzeit eine der wenigen Möglichkeiten, das kirchliche Zinsverbot zu umgehen. In dieser schon fernen Vergangenheit wurden aber eher tatsächliche Geldbeträge in Form von Leibrenten sozusagen „verliehen“.

Inhalt der Leibrente

Der Inhalt einer Leibrente besteht aus dem in diese eingebrachten mobilen oder immobilen Besitz. Da in Deutschland heutzutage fast ausschließlich immobiler Besitz als Grundlage einer Leibrente eingebracht wird, beziehen wir uns im Folgenden auf diesen Fall. Die Höhe der regelmäßigen, häufig monatlich zu entrichtenden Rentenzahlungen, die sich aus dem zu einer Leibrente verkauften Immobilie ergeben, errechnen sich sowohl nach dem Wert der Immobilie, als auch aus dem Alter des Verkäufers. Der Wert der Immobilie wird dabei als Grundlage genommen und durch die mit statistischen Mitteln zur Lebenserwartung ermittelte geschätzte Dauer der Zahlungen angeglichen.

Ein Beispiel: Max Mustermann ist 72 und sein Häuschen mit Garten hat einen ermittelten Wert von 300.000 Euro. Nimmt man nun eine durchschnittliche Lebenserwartung von 82 Jahren an, dann verblieben Herrn Mustermann bei einem Verkauf seiner Immobilie in Form eines Leibrenten-Geschäftes zehn Jahre oder 120 Monate. Teilt man den Wert der Immobilie von 300.000 Euro durch die angenommenen 120 Monate, so ergibt sich eine monatliche Zahlung von 2.500 Euro.

Bei diesem Beispiel handelt es sich allerdings um eine stark vereinfachte Rechnung, um die grundlegende Idee zu verdeutlichen.

Die Berechnung eines tatsächlichen Verkaufs einer Immobilie von diesem Wert kann durchaus stark von der hier angegebenen Rechnung abweichen. Ganz allgemein gilt aber, dass die regelmäßig fälligen Rentenzahlungen umso niedriger ausfallen, desto länger diese zu zahlen sind. Natürlich gilt auch das Gegenteil: desto kürzer die Rentenzahlungen zu voraussichtlich zu leisten sind, desto höher fallen diese aus.

Dabei muss man zudem beachten, dass für ein Immobiliengeschäft in Form einer Leibrentenzahlung im Allgemeinen nicht der optimale zu erzielendem Marktwert angesetzt werden kann, sondern auch hier mit Durchschnittswerten gerechnet wird. Ein Inflationsausgleich für die wiederkehrenden Zahlungen ist zwar eher unüblich, kann aber durchaus individuell vertraglich geregelt werden.

Neben der Umwandlung von immobilem Eigentum in eine Leibrente kann das Modell auch im vorgezogenen Vererbungsfall nach einer Übertragung auf den oder die Erben sinnvoll sein, da durch die tatsächliche oder fiktiv bestehende Schuld des Erben gegenüber dem Erblasser die eventuell anfallende Erbschaftssteuer für dieses Objekt ganz oder zumindest zu großen Teilen umgangen werden kann.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Wir fassen den Inhalt noch einmal in Stichpunkten zusammen:

Die Leibrente gewährt dem Rentier wiederkehrende Zahlungen in spezifischer, vertraglich festgelegter Höhe
Falls es sich um eine Leibrente aus einem vorgezogenen Immobilienverkauf handelt, kann der Rentier die Immobilie bis zu seinem Lebensende weiter nutzen und ist durch die Eintragung im Grundbuch gegenüber Ansprüchen Dritten abgesichert.
Eine so verkaufte Immobilie ist nicht mehr Eigentum des Verkäufers, dieser ist lediglich Nutzer und Nutznießer.
Der Eigentümer des durch eine Leibrenten-Vereinbarung erworbenen Immobilie hat bis zum Lebensende des Beziehers der Leibrente nur eine begrenzte Verfügungsgewalt über sein Eigentum.

Rechte und Pflichten bei einer Leibrente

Es ist sicherlich leicht ersichtlich, dass die besondere Beziehung, die zwischen den Parteien insbesondere bei einer durch eine Immobilie besicherte Leibrente entsteht, diesen eine Reihe von Rechten und Pflichten auferlegt.

Diese Rechte und Pflichten können zusätzlich durch den notariell beglaubigten Vertrag, welcher so einer Leibrente durch ein Immobiliengeschäft zugrunde liegt, spezifiziert und erweitert oder im Rahmen des zulässigen abgewandelt werden. Aus diesem Grund können hier auch nur allgemeingültige Aussagen getroffen werden, die nicht in jedem spezifischen Fall genauso zutreffen müssen.

Der Bezieher der Leibrente hat das Recht bis zu seinem Lebensende in der betreffenden Immobilie zu wohnen.
Der Bezieher der Leibrente hat das Recht auf den Bezug der wiederkehrenden Zahlungen in der vertraglich vereinbarten Höhe und zu den vertraglich vereinbarten Zeitpunkten (häufig einmal monatlich).
Der Bezieher der Leibrente hat die Pflicht, mit dem bewohnten Objekt nach bestem Wissen und Gewissen sorgsam und pfleglich umzugehen und dessen wirtschaftlichen Verkehrswert zu erhalten.
Der Schuldner der Leibrente wird Eigentümer der Immobilie und tritt in die hieraus entstehenden Verpflichtungen (Steuer etc.) ein, wenn nicht im zugrundeliegenden Vertrag anders geregelt.
Der Schuldner der Leibrente hat die Pflicht, den Bezieher der Leibrente über Veränderungen und auftretende Unwägbarkeiten zu informieren.
Der Schuldner der Leibrente hat kein uneingeschränktes Verfügungsrecht über das Eigentum an der betreffenden Immobilie, solange der Beziehe der Leibrente noch lebt.
Eventuell auftretende Reparaturen und Umbauarbeiten müssen zwischen den Parteien abgesprochen werden. Entstehende Kosten müssen laut den Bestimmungen des zugrundeliegenden Vertrages beglichen werden.