Grundschuld

18. März 2022
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Die Grundschuld gehört wie die Hypothek zu den Grundpfandrechten und wird als ein dingliches Verwertungsrecht aufgefasst. Eine Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und kommt als Sicherheit des Kreditgebers zum Einsatz, wenn das Darlehen oder der Kredit nicht getilgt werden kann. In letzter Konsequenz hat der Kreditgeber bzw. der Begünstigte der eingetragenen Grundschuld das Recht die Immobilie im Rahmen einer öffentlichen Zwangsversteigerung an den Markt zu bringen, um mit dem erzielten Gewinn die Tilgung der ausstehenden Darlehenssumme zu finanzieren.

Jeglicher Restbetrag nach Tilgung des ausstehenden Darlehens verbleibt selbstverständlich beim vorherigen Besitzer der Immobilie, wenn keine anderen oder weiteren Verpflichtungen bedient werden müssen. Der Eintrag einer Grundschuld muss im Rahmen einer Grundschuldbestellung von einem Notar durchgeführt und beglaubigt werden. Das entsprechende Grundbuch mit seinen Einträgen kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, wie z.B. eine Bank bei Eintragung einer weiteren Grundschuld, durch einen potentiellen Käufer und ähnliches.

Auch wenn eine Grundschuld nicht zwangsläufig zur Sicherung eines Kredites zum Erwerb oder zum Bau einer Immobilie dient, ist dies doch die bei weitem üblichste Form der Nutzung.

Definition Grundschuld

Die Definition der Grundschuld nach §1119 BGB lautet:

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Gerade bei Krediten mit einer langen Laufzeit und in großer Höhe ist neben der Aufnahme einer Hypothek die Form der dinglichen Absicherung durch eine Grundschuld üblich. Bei beiden Fällen steht dem vergebenen Darlehen ein reeller materieller Wert gegenüber. Daraus ergibt sich für den Kreditgeber eine besonders gute Absicherung des vergebenen Kredites. Der nötige Aufwand und damit verbundene Kosten machen eine solche Absicherung aber nur bei relativ hohen Kreditsummen wirklich sinnvoll. Anders als bei einer Hypothek ist die Grundschuld erst einmal unabhängig von einer zugrunde liegenden Schuld und wird daher auch als nicht-akzessorisches (nicht abhängiges, Akzessorietät = Abhängigkeit) Recht bezeichnet. Anders ausgedrückt ist der durch die Grundschuld abgesicherte Kredit nicht automatisch mit diesem verknüpft und besteht unabhängig von diesem und seiner Tilgung. Aus genau diesem Grund sollte eine Grundschuld immer durch einen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag verbunden werden, mit dem der Gläubiger in Bezug auf die Verwertung auf den Sicherungszweck (im Allgemeinen das Abzahlen eines Kredites oder Darlehens) eingeschränkt werden soll. Außerdem kann in einem solchen begleitenden schuldrechtlichen Sicherungsvertrag die Umwandlung der bereits abgeleisteten Zahlungen in eine Eigentümergrundschuld (s.u.) vereinbart werden.

Dabei handelt es sich bei der Grundschuld in vielen Fällen um ein in der Theorie handelbares Wertpapier. Seit Bekanntwerden von Missbrauchsfällen sind einem solchen Handel seit dem Jahr 2008 aber hohe Hürden gesetzt. Neben der Grundschuld eines Darlehensgebers existiert parallel auch die Eigentümergrundschuld (s.u.). Die weiteren ausführlichen rechtlichen Bestimmungen zur Grundschuld finden sich in §1191 ff. im 3. Buch (Sachenrecht) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Grundschuld, die (fem.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache
Rechtschreibung: Grund|schuld
Wortbedeutung: dingliches Verwertungsrecht, meist als Absicherung für ein Darlehen oder Kredit
Wortherkunft: durch Joachim Heinrich Campe 1807 in sein Wörterbuch als „abstrakte Hypothek“ erstmals eingeführt

Inhalt der Grundschuld

Eine Grundschuld besteht erst einmal abstrakt oder nicht-akzessorisch (nicht abhängig) von einer dieser gegenübergestellten Forderung. Durch diese Unabhängigkeit muss und sollte der Inhalt einer Grundschuld auf jeden Fall in einem begleitenden schuldrechtlichen Sicherungsvertrag festgeschrieben werden, der wie die Eintragung der Grundschuld notariell begleitet und beglaubigt werden muss.

Bei der Verwendung der Grundschuld zur Absicherung eines Immobilienkredites, welches die bei weitem häufigste und üblichste Form der Nutzung dieses dinglichen Verwertungsrechtes darstellt, steht die eingetragene Grundschuld als Sicherung dem gewährten Kredit gegenüber. Im Allgemeinen wird dabei eine dynamische Tilgung der Grundschuld vereinbart, bei der sich diese durch die Teilzahlungen des Kredites jeweils anteilig zu einer Eigentümergrundschuld (s.u.) umwandelt. Diese Umwandlung ist dem Grundbuch allerdings nicht zu entnehmen.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Anders als die Grundschuld, welche wie oben ausgeführt als abstrakt oder nicht-akzessorisch anzusehen ist, ist eine Hypothek abhängig von der in dieser gewährten Kreditsumme. Für eine Hypothek muss kein schuldrechtlicher Sicherungsvertrag geschlossen werden.
Anders als bei einer Grundschuld stellt sich die Übertragung einer Hypothek an einen Käufer oder ein anderes Kreditinstitut deutlich schwieriger dar. Solange eine Grundschuld nicht gelöscht wurde, kann diese, anders als eine Hypothek, die nach Tilgung automatisch gelöscht wird, praktisch wieder aufgefüllt werden. Das durch eine Grundschuld eingeräumte dingliche Verwertungsrecht ist einfacher durchzusetzen, als das einer Hypothek.

Varianten der Grundschuld

Zuerst einmal gibt es zwei grundsätzlich voneinander zu trennenden Formen der Grundschuld:

Briefgrundschuld: Eine Grundschuld ist immer eine Briefgrundschuld, solange die Eintragung im Grundbuch nicht den Zusatz „ohne Brief“ enthält. Bei einer Briefgrundschuld wird neben der Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt, der durch einen Abtretungsvertrag und Übergabe des Grundschuldbriefes auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann. Eine neue Eintragung ins Grundbuch findet nicht statt. Der Grundschuldbrief stellt so eine Form des Wertpapiers dar.
Buchgrundschuld: Bei einer Buchgrundschuld wird der Briefausschluss („ohne Brief“) bei der Grundbucheintragung vermerkt. Ein Grundschuldbrief wird demnach nicht ausgestellt und jegliche Änderung der Grundbuchschuld muss in das Grundbuch eingetragen werden. Dies bringt bei einer gewünschten Übertragung dann allerdings deutlich höhere Kosten mit sich. Gleichzeitig ist die Buchgrundschuld aber auch sehr sicher.

Neben dieser grundsätzlichen Unterscheidung zwischen Brief- und Buchgrundschuld gibt es eine Reihe weiterer verschiedener Varianten der Grundschuld, wie oben schon bei der Eigentümergrundschuld angesprochen.

1. Sicherungsgrundschuld

Sicherungsgrundschuld dient zur Sicherung einer Forderung z.B. eines Gläubigers gegen den Eigentümer des durch die Grundschuld belasteten Eigentums. Zur Spezifizierung des Anspruches wird zu einer Sicherungsgrundschuld ein schuldrechtlicher Sicherungsvertrag oder eine entsprechende juristische Abrede erstellt. So wird die zuerst einmal nicht-akzessorische Grundschuld mit der spezifischen Forderung verknüpft.

2.Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld stellt die allgemeine Briefgrundschuld dar. Der Eigentümer eines Grundstücks kann sein eigenes Eigentum belasten, indem er eine Grundschuld auf sich selbst ausstellen lässt und so die absolute Rangstelle erwirbt. Möchte der Eigentümer nun einen Kredit aufnehmen, kann er diese Grundschuld verpfänden oder an andere abtreten. Bei einer Grundschuld zur Absicherung eines Immobilienkredites und anderen Formen der Beleihung eines Objektes durch Grundschuld, wird die anteilig schon geleistete Abzahlung des so erhaltenen Darlehens zumeist anteilig in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Diese wird allerdings nicht im Grundbuch eingetragen, sondern ergibt sich aus dem begleitenden schuldrechtlichen Sicherungsvertrag.

3. Fremdgrundschuld

Verkauft der Eigentümer ein mit einer Grundschuld belastetes Grundstück oder Immobilie und überträgt es auf eine andere juristische Person, handelt es sich um eine Fremdgrundschuld.

4. Gesamtgrundschuld

Unter einer Gesamtgrundschuld, manchmal auch globale Grundschuld genannt, versteht man eine Grundschuld, die sich auf mehrere zusammenhängende (in Form eines Produktionsbetriebes oder ähnlichem) oder unzusammenhängende (Immobilien auch unterschiedlicher Eigentümer, die diese gemeinsam für einen Kredit einbringen) Grundstücke bzw. Immobilien bezieht.

Durch die besondere Form der Gesamtgrundschuld können auch Kredite aufgenommen bzw. besichert werden, die über den Wert eines einzelnen der zu beleihenden Grundstücke hinausgehen. Bei einem Zahlungsausfall entscheidet der Kreditgeber bzw. die im Grundbuch als Nutznießer der Grundschuld eingetragene juristische Person, welches oder welche der gemeinsam in die Grundschuld eingebrachten Objekte zur Begleichung der bestehenden Forderung herangezogen wird.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Rechte und Pflichten bei einer Grundschuld

Natürlich bestehen gewisse Rechte und Pflichten sowohl des Eigentümers als auch des Gläubigers bei einem durch eine Grundschuld gesicherten Darlehen. Diese sind neben den gesetzlichen Regelungen, wie sie sich aus den §1190 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches ableiten in den meisten Fällen durch einen notariell erstellten und beglaubigten schuldrechtlichen Sicherungsvertrag zu ergänzen.

Dies ist insbesondere deswegen wichtig, da die Grundschuld ohne weitere vertragliche Vereinbarungen unabhängig oder nicht-akzessorisch von dem Darlehen und dessen Tilgung existiert. Die wichtigsten allgemein geltenden Rechte und Pflichten sind:

Der Eigentümer hat die Pflicht, den sich aus der Grundschuld und dem zusätzlich abgeschlossenen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag ergebenden Modalitäten einer Rückzahlung des gewährten Darlehens zu gewährleisten.
Der Halter des Grundschuldbriefes oder die in der Eintragung im Grundbuch genannte Entität hat das Recht bei Nichteinhaltung der Zahlungsmodalitäten bezüglich des gewährten Darlehens das durch die Grundschuld belastete Objekt zu pfänden, um die ausstehende Restforderung zu begleichen.
Bei einer Übertragung des Grundschuldbriefes durch dessen Halter hat dieser die Pflicht, den Eigentümer hierüber zu informieren.
Der Eigentümer hat das Recht gegen die Übertragung der Grundschuld auf einen Dritten Einspruch zu erheben.
Der Eigentümer hat das Recht, sich mit dem Halter der Grundschuld bzw. des Grundschuldbriefes auf eine Übertragung dieser auf einen Dritten zu verständigen, allerdings ist der Halter der Grundschuld nicht verpflichtet, diesem Vorgang zuzustimmen.
Jegliche Eintragungen in das Grundbuch und mit diesen zusammenhängenden Vereinbarungen oder vertraglichen Absprachen benötigen die Mitarbeit und Beglaubigung durch einen Notar.