Die Eigentümergrundschuld – das sollten Sie wissen!

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Den Begriff Grundschuld in Bezug auf Immobilien kennt fast jeder. Doch haben Sie schon mal von der Eigentümergrundschuld gehört? In diesem Artikel erfahren Sie, was das Besondere an dieser Grundschuld ist, welche Arten man unterscheidet und ob sie Kosten verursacht.

Eigentümergrundschuld: Was ist das eigentlich?

Im Begriff der Eigentümergrundschuld stecken zwei wichtige Wörter. Unter der Grundschuld versteht man juristisch ein dingliches Recht, das mit einem Grundstück, aber auch einem Gebäude verknüpft sein kann. Die Grundschuld fungiert als Grundpfandrecht. Banken sichern sich durch die Grundschuld beispielsweise gegen Zahlungsausfälle von Darlehenskunden ab.

Wenn Sie als Eigentümer eines Grundstücks eine Grundschuld auf sich ins Grundbuch eintragen lassen, wird diese als Eigentümergrundschuld bezeichnet. Die Eigentümergrundschuld stellt eine besondere Form der Grundschuld dar und steht ausschließlich dem Immobilien- oder Grundstückseigentümer zu. Sie wird stets auf dem ersten Rang im Grundbuch eingetragen. Gut zu wissen: Wenn Sie ein Hypothekendarlehen abbezahlt haben und die Hypothek nicht löschen lassen, wird diese automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Die Arten der Eigentümergrundschuld

Generell unterscheidet man zwei Arten von Grundschuld, die an das Eigentum von Immobilien geknüpft sind: die Brief- und Buchgrundschuld. Beide entstehen rechtlich klassischerweise dadurch, dass Sie aktiv den Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch der jeweiligen Stadt oder Gemeinde vornehmen lassen. Passiv entsteht die Grundschuld des Eigentümers wie oben erwähnt durch das Nichtlöschen einer Hypothek nach Bezahlung des mit ihr verbundenen Darlehens.

Der Unterschied zwischen der Brief- und der Buchgrundschuld ist einfach erklärt. Die Grundschuld des Eigentümers kann sowohl mit Brief als auch ohne Brief erfolgen. Wenn kein Brief vorhanden ist, wird die Variante der Eigentümergrundschuld als Buchgrundschuld bezeichnet. Sie wird ganz genauso in das Grundbuch eingetragen und erhält den zusätzlichen Vermerk, dass die Grundschuld „ohne Brief“ ist.

Für die Briefgrundschuld erhalten Sie als Immobilieneigentümer den ausgestellten Brief, der die Grundschuld beurkundet. Dies macht eine eventuelle Übertragung deutlich leichter, denn im Rahmen eines sogenannten Abtretungsvertrages können Sie diese Art von Grundschuld einfach übertragen. Der Brief als Symbol der Grundschuld wird dem Vertragspartner dann durch Sie ausgehändigt. Etwas schwieriger gestaltet sich das Verfahren allerdings, wenn Sie eine Buchgrundschuld übertragen möchten. Denn dies macht es erforderlich, dass Sie den bestehenden Eintrag der Grundschuld im Grundbuch ändern lassen. Dieser Vorgang kostet Zeit und er ist selbstverständlich auch kostenpflichtig.

Zusätzlich zur Unterteilung in Brief- und Buchgrundschuld gibt es noch eine weitere Kategorisierung. Die Eigentümergrundschuld lässt sich auch in die Kategorien „offen“, „verdeckt“ und „verschleiert“ unterteilen. Bei der offenen Variante ist Ihr Name als Eigentümer des belasteten Grundstücks aus dem jeweiligen Eintrag im Grundbuch erkennbar. Die verdeckte Grundschuld ist dadurch charakterisiert, dass im Grundbuch ein Gläubiger eingetragen ist. Typischer Fall: Die Hypothek wurde für einen bestimmten Gläubiger entwickelt, aber es ist keine Forderung entstanden. Ohne Löschung bleibt der Name des Gläubiger eingetragen. Die verschleierte Version kennen Sie bereits: Nach vollständiger Bezahlung eines Hypothekendarlehens verwandelt sich die ehemalige Hypothek automatisch zur Eigentümergrundschuld. Aus dem Grundbuch ist dies aber nicht herauszulesen.

Bestellung und Löschung von Grundschulden: Was ist wichtig?

Wenn Sie als Eigentümer eines Grundstücks darauf eine Grundschuld bestellen möchten, erfolgt dies beim zuständigen Grundbuchamt. Sie brauchen dafür einen Notar, der die Bestellung notariell beglaubigt (natürlich kostenpflichtig). Nach der Eintragung im Grundbuch ist die Eigentümergrundschuld rechtsgültig und bedarfsgerecht für Ihre Zwecke (zum Beispiel die Aufnahme beziehungsweise Besicherung eines Darlehens) einsetzbar. Dieser Vorgang ändert selbstverständlich nichts daran, dass Sie auch weiterhin der Eigentümer des Grundstücks sind.

Auch das bedarfsgerechte Löschen von Eigentümergrundschulden ist von hoher Bedeutung. Ein ganz bestimmter juristischer Aspekt hat in diesem Kontext ganz besonders Wichtigkeit. Möchten Sie erst eine Immobilie erwerben? Dann sollten Sie wissen, dass durch den Verkauf eventuell bestehende Eigentümergrundschulden nicht automatisch gelöscht werden. Sie werden lediglich umgewandelt: Aus der Eigentümergrundschuld wird nun für den ehemaligen Eigentümer des Grundstücks die sogenannte Fremdgrundschuld. Das bedeutet: Ihr Vertragspartner hätte das Recht, diese Grundschuld zu nutzen – etwa um einen eigenen Kredit abzusichern. Überprüfen Sie beim Erwerb von Immobilien also genau, ob für das jeweilige Grundstück eine Eigentümergrundschuld im Grundbuch existiert.

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