Keller ausbauen – das sollten Sie unbedingt beachten!

19. Mai 2023
Circa 7 Minuten Lesezeit

Viele Eigentümer eines Einfamilienhauses haben auch ein Kellergeschoss zur Verfügung. Auch wenn eine solche Fläche meist weniger genutzt wird als der eigentliche Wohnraum, stellt der Keller dennoch einen wertvollen Bereich der Immobilie dar. In der Regel werden solche Kellerräume ganz typisch genutzt – als geräumiger Abstellraum oder als Fahrradkeller, als eigene Werkstatt oder zum Trocknen der Wäsche. Doch eigentlich bietet ein Keller noch viel mehr Optionen, die man ganz nach Bedarf nutzen könnte.

Möchten vielleicht auch Sie Ihrem Keller einen echten Mehrwert verleihen? Ihn anders nutzen oder vielleicht sogar ganz oder zum Teil in Wohnraum umwandeln? Das ist ein aufwendiges – aber auch wertvolles – Projekt, das Freude bereitet. Voraussetzung ist, dass Sie es richtig planen und professionell durchführen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie dabei beachten müssen.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

Einen Keller kann man u. a. zum Fitnessraum, Hobbykeller oder Heimkino umbauen.

In den meisten Fällen wird für den Ausbau des Kellergeschosses keine Baugenehmigung benötigt.

Typische bauliche Maßnahmen im Keller betreffen die Dämmung von Wänden und Decken, die Bereiche Strom und Heizung sowie die Beleuchtung.

Die Höhe der Kosten des Kellerausbaus hängen von den geplanten Maßnahmen ab.

Wer seinen Keller zur Einliegerwohnung umbaut, muss einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen.

Möglichkeiten für den Kellerausbau entdecken

Mit dem Keller ist es wie mit den Wohnflächen: Als Eigentümer haben Sie zahlreiche Optionen, um die verfügbaren Flächen nach Bedarf zu gestalten, zu verändern oder auszubauen. Gerade dann, wenn Sie den Keller ausbauen, bestehen attraktive Möglichkeiten, von denen Sie umfassend profitieren.

Diese Ideen können Ihnen als Inspiration dienen:

1. Fitnessraum

Sie schätzen sportliche Aktivitäten – und dabei vor allem das regelmäßige Training? Dann stellt der eigene Sportraum eine besonders wertvolle Investition rund um den Kellerausbau dar. Viele moderne Fitnessgeräte sind heute multifunktionale Allrounder, die Ihnen das Training zahlreicher Muskelgruppen ermöglichen. Das Fahrradergometer oder das Rudergerät verbessern auch die Ausdauer. Ein paar Kurzhanteln noch und die Yogamatte – fertig ist der Fitnessraum!

2. Hobbyraum

Einer der schönsten Vorzüge des Seniorendaseins ist es, sich ganz den eigenen Hobbys widmen zu dürfen. Durch den Kellerausbau schaffen Sie dafür den perfekten Raum. Egal, ob Sie töpfern oder werkeln, zeichnen oder sammeln, reparieren oder lesen – der Hobbyraum liefert Ihnen nach dem Kellerausbau die idealen Rahmenbedingungen. Ein toller Nutzen und wunderschöner Mehrwert, wenn Sie den Keller so ausbauen!

3. Heimkino

Ob Hollywood oder Heimatfilm, Roadmovie oder Romance, Komödie oder Krimi – die Freude, die Spannung und die Erholung, die uns die bewegten Bilder bieten, sind großartig. Noch großartiger wird ein solcher Genuss, wenn es nicht das kleine TV-Gerät ist, das dafür den Rahmen bietet, sondern wenn die Leinwand des Heimkinos die perfekte Kulisse bietet. Auch das Riesensofa und bequeme Sessel sind Anschaffungen, die diese Art von Kellerausbau rund machen.

4. Musikraum

Zählen Sie zu den Menschen, die – aktiv oder passiv – Musik lieben? Dann sollten Sie unbedingt auch ein Musikzimmer ausstatten, wenn Sie den Keller umbauen. Er bietet auch dem Klavier oder dem Schlagzeug Platz. Außerdem können Sie dort auch ganz ungestört und nach Herzenslust singen oder die Musikanlage aufdrehen. Ideal auch, wenn Sie und Ihr Herzblatt auch ab und zu gerne einmal das Tanzbein schwingen sollten.

5. Schlaf- und Spielzimmer für die Enkelkinder

Die Kleinen sind zu Besuch? Das gestaltet sich meist liebenswert und anstrengend zugleich. Durch den Kellerausbau, beziehungsweise das dort eingerichtete Schlaf- und Spielzimmer für die Enkelkinder, schaffen Sie erstklassige Rahmenbedingungen. Die Kleinen toben, spielen und schlafen ungestört – und der Besuch wird für alle Beteiligten eine tolle Sache.

6. Einliegerwohnung

Viele Eigentümer, die den Keller ausbauen, tun dies, um neuen Wohnraum zu schaffen. Der Klassiker in diesem Kontext ist natürlich die Einliegerwohnung. Dieser Wohnraum zeichnet sich dadurch aus, dass er ganz flexibel nutzbar ist. So kann die Wohnung vermietet und die Einnahmen beispielsweise für den nächsten Urlaub verwendet werden. Als besonders beliebte Variante gilt es auch, dass die Großeltern oder Eltern in die ebenerdige Einliegerwohnung umziehen, die Kinder beziehungsweise Enkel das übrige Haus nutzen und so das Konzept des Mehrgenerationenhauses umgesetzt wird.

Keller ausbauen: Welche rechtliche Vorgaben müssen Sie berücksichtigen?

Die gute Nachricht gleich vorneweg: In vielen Fällen ist es nicht genehmigungspflichtig, wenn Sie Ihren Keller ausbauen. Wenn Sie also bestehende Kellerräume ausschließlich anders einrichten, ist das Eigentümersache und muss dem Bau- oder Ordnungsamt nicht gemeldet werden. Wird z. B. als aus dem Lagerraum ein Fahrradkeller, ist das in Ordnung.

Es gibt aber durchaus auch Maßnahmen, die eine Baugenehmigung erforderlich machen. Ein Grundsatz: Die Genehmigung wird dann nötig, wenn andere davon betroffen sind. Wenn Sie durch den Kellerausbau beispielsweise einen Teil des Kellers als Heizungsraum nutzen und eine Wärmepumpe installieren, die eine umfassende Grundwasserbohrung erforderlich macht, brauchen Sie selbstverständlich eine entsprechende Genehmigung.

Wann ist eine Baugenehmigung ebenfalls nötig? Dann, wenn Sie den Keller ausbauen, um eine grundlegende Nutzungsänderung umzusetzen. Das klassische Beispiel: das Umwandeln des normalen Kellers, um eine Einliegerwohnung daraus zu machen. Diese Art von Kellerausbau erfordert die Baugenehmigung durch das zuständige Amt. Das deshalb, weil ein bestimmtes Verhältnis von verbauter Geschossfläche und Grundstücksgröße einzuhalten ist. Das Bauamt macht – je nach Bundesland – auch noch andere Vorschriften. Diese Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung betreffen unter anderem Fenstergrößen, lichte Raumhöhen und diverse Vorschriften bezüglich des präzisen Brandschutzes.

Was wird für einen Bauantrag benötigt?

Wenn Sie den Bauantrag für den Kellerausbau stellen möchten, brauchen Sie einen soliden und anerkannten Partner, der dies erledigen darf. Idealerweise beauftragen Sie einen erfahrenen Planer beziehungsweise Architekten. Er berät Sie zunächst umfassend, um dann wertvolle Unterstützung zu leisten, wenn die erforderlichen Unterlagen für den Bauantrag erstellt beziehungsweise zusammengestellt werden. Dies sind unter anderem Informationen aus dem jeweiligen Grundbuch, Grundrisspläne, genaue Beschreibung des geplanten Bauvorhabens, planerische Zeichnungen, Angaben zur zukünftigen Nutzung, Daten bezüglich Energienutzung und Energieeffizienz, eventuelle statische Berechnungen und natürlich auch alle Änderungen von Anschlüssen und Installationen, die das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz betreffen.

Keller ausbauen – typische bauliche Maßnahmen

Je umfassender der Kellerausbau sein soll, umso mehr Gewerke benötigen Sie in aller Regel. In diesem Zusammenhang gilt es, vor allem zwei Dinge zu beachten. Zum einen brauchen Sie eine Aufstellung aller Tätigkeiten und der betreffenden Gewerke, die den Keller ausbauen. Dies erledigen Architekten oder auch Bauunternehmen, die viele Baumaßnahmen unter einem Dach bieten. Und dann – wenn Sie keine Komplettleistung durch eine einzelne Firma beauftragen – müssen auch die einzelnen Gewerke präzise koordiniert sein.

Das A und O ist es auch, Handwerker frühzeitig um Angebote zu bitten und Verträge abzuschließen. So vermeiden Sie, dass der Kellerausbau verzögert wird.

Folgende bauliche Maßnahmen sind unter Umständen erforderlich, wenn Sie Ihren Keller ausbauen:

Dämmung von Decken, Wänden und Böden: Diese Arbeiten dienen dem Energiesparen und natürlich auch dem Sparen von Energiekosten.

Strom und Heizung: Nutzen Sie dabei insbesondere umweltfreundliche Formen der Energiegewinnung, etwa Photovoltaik oder Wärmepumpen. Sie schonen unsere gemeinsame Umwelt, sparen Energie und erhalten meist attraktive Förderung durch den Bund oder die Länder.

Wasser: Warmwasser ist unverzichtbar, wenn Sie beispielsweise eine Einliegerwohnung planen. Sollten bereits ältere Installationen vorhanden sein, lassen Sie unbedingt prüfen, ob diese intakt sind. Wenn Sie derart den Keller ausbauen, integrieren Sie vermutlich auch ein Badezimmer, das eventuell sogar barrierefrei sein sollte.

Beleuchtung: Gerade Kellerräume brauchen ein vom Spezialisten entwickeltes und klug designtes Beleuchtungskonzept. Dieses Konzept muss sich selbstverständlich genau nach der beabsichtigten Nutzung nach dem Kellerausbau richten.

Schallschutz: Schallschutz betrifft zum einen die Schallbarriere zwischen den Räumen und dem Außenbereich. Sie betrifft aber auch die Kellerräume selbst, die sowohl gute Schall- als auch Trittschalldämmung haben sollten.

Kosten beim Kellerausbau

Mit welchen Kosten muss kalkuliert werden – diese Frage stellen sich alle Eigentümer, die den Keller ausbauen. Natürlich gibt es bezüglich der Kosten aber keine pauschale Antwort. Denn die Baukosten hängen von den einzelnen Maßnahmen ab – und die sind gerade beim Kellerausbau facettenreich und unterschiedlich. Das A und O ist es, dass Sie unterschiedliche Angebote einholen und Preise beziehungsweise Leistungen genau vergleichen.

Kellergeschoss als Einliegerwohnung vermieten: Welche Vorgaben gelten?

Zusätzliche Mieteinnahmen generieren, indem durch den Kellerausbau eine Mietwohnung entsteht? Ein verlockender Gedanke! Doch es gilt, diverse gesetzliche Bestimmungen zu berücksichtigen. Den Keller ausbauen und eine Mietwohnung schaffen – das stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Ohne Genehmigung riskieren Sie Strafen wegen Schwarzbau und vielleicht sogar Schadensersatzansprüche durch Mieter. Dies vermeiden Sie, wenn Sie das Bauamt einbeziehen und die Genehmigung einholen.

Fazit & Extratipp

Der Ausbau des Kellers ist aus vielen Gründen eine gute Idee. Ein wesentlicher Vorteil: Keller ausbauen kann in vielen Fällen zur Vergrößerung des Wohnraums beitragen. Das erhöht einerseits natürlich den Wohnkomfort. Zum anderen dient es – falls die Immobilie später vielleicht verkauft werden soll – der Wertsteigerung der Immobilie. Es empfiehlt sich also, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen, um den Kellerausbau als optimales Projekt umzusetzen.

Tipp: Verbinden Sie den Kellerausbau mit dem Umstieg auf regenerative Energien. Dies bietet Ihnen zahlreiche Vorteile, die auch durch staatliche Förderungen belohnt werden. Neben dem Sparen von Energie und Energiekosten unterstützen Sie dadurch umweltfreundliche Verfahren der Energiegewinnung und verbessern Ihren grünen Fußabdruck. Und: Wenn Sie den Keller so ausbauen wollen, dass es umweltfreundlich erfolgt, profitieren davon auch Ihre Kinder und Ihre Enkel.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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