Haus verkaufen, aber wohnen bleiben - welche Möglichkeiten haben Senioren?

Haus verkaufen, wohnen bleiben – so geht es

  • 11. August 2023
  • Circa 6 Minuten Lesezeit

Im Alter stellt man sich oftmals die Frage: Was geschieht mit dem geliebten Eigenheim? Mit einem Gesamtverkauf der Immobilie wird oftmals dann geliebäugelt, wenn man im Ruhestand einen Kapitalbedarf hat, der durch den Verkauf gedeckt werden könnte. Doch die Aufgabe seines gewohnten Umfelds und seiner Immobilie fällt nicht immer leicht. Gut, dass es mittlerweile zahlreiche Möglichkeiten gibt, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Welche das sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, in seinem Haus oder seiner Wohnung zu bleiben – trotz eines Verkaufs.
  • Hierzu gehören: Immobilien-Teilverkauf, Rückmietverkauf, Verkauf gegen Nießbrauchrecht oder Verkauf gegen Wohnungsrecht.
  • Abhängig von den persönlichen Lebensumständen, können Immobilieneigentümer frei entscheiden, welches dieser Modelle am besten geeignet ist.
  • Wichtig zu wissen: Das Alter spielt zumeist eine nicht unerhebliche Rolle und beeinflusst die gegebenen Möglichkeiten (sofern man professionelle Anbieter als Partner wählt).

Haus zum Teil verkaufen, aber wohnen bleiben – mit dem Immobilien-Teilverkauf

Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs ist noch recht jung: Erst seit 2018 kann man bis zu 50 % seiner Immobilie an einen Dritten verkaufen und dennoch in dieser wohnen bleiben. Wichtig zu wissen: Das Haus oder die Wohnung muss mindestens 200.000 Euro wert sein, die Mindestauszahlung beträgt somit 100.000 Euro – und erfolgt einmalig.

Für den verkauften Teil erhält der Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Wenn er unter 55 Jahren alt ist, kann es sein, dass es befristet wird. Das Nießbrauchrecht ermöglicht es dem Verkäufer, weiterhin frei über seine Immobilie entscheiden zu können. Das betrifft dann Entscheidungen wie Umbauten, Anbauten oder Renovierungen. Die auf den Teilverkauf spezialisierten Anbieter beteiligen sich – als Miteigentümer – auch an Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen, sofern dies gewünscht wird. Der Nießbrauchnehmer trägt allerdings jegliche Nebenkosten für die Immobilie allein.

Ein zentraler Vorteil des Nießbrauchrechts ist es, dass man das Haus oder die Wohnung auch vermieten kann, wenn man selbst nicht mehr dort wohnen bleiben möchte. Und man kann die Mieteinnahmen dann behalten. Bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilie übernimmt der neue Miteigentümer die komplette Vermarktung, sodass der Verkäufer sich entspannt zurücklehnen kann.

Das Besondere am Immobilien-Teilverkauf: Es ist die einzige Möglichkeit, weiterhin Eigentümer an seiner Immobilie zu bleiben und dennoch seinen Kapitalbedarf aus seinem Betongeld heraus zu decken. Als Eigentümer profitiert man weiterhin von der Wertsteigerung des Eigenheims und man kann es weiterhin an seine Kinder oder Enkelkinder vererben. Mehr über die Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs kann man hier erfahren.

Haus verkaufen, aber wohnen bleiben – gegen Erhalt eines Nießbrauchrechts

Eine beliebte Möglichkeit, seine Immobilie zu verkaufen und dennoch dort wohnen bleiben zu können, ist der Verkauf des Hauses gegen den Erhalt eines Nießbrauchrechts. Dies ist ein beliebtes Modell der Immobilienverrentung.

Hier veräußert man sein Eigenheim an seinen Dritten und erhält im Gegenzug eine einmalige Auszahlung sowie ein Nießbrauchrecht. Ob das Nießbrauchrecht lebenslang oder nur befristet ist, können Verkäufer und Käufer der Immobilie individuell vereinbaren. Zumeist entscheidet man sich für die lebenslange Variante. Bei spezialisierten Anbietern sollte man mindestens 65 Jahre um, um ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten zu können. Selbstverständlich kann man beispielsweise bei Privatverkäufen auch andere Regelungen treffen.

Das Nießbrauchrecht ist unabhängig von seiner Dauer in der Regel mit dem Erhalt aller Rechte und Pflichten (die Immobilie betreffend) verbunden. So ist der Nießbrauchnehmer unter anderem weiterhin für Reparaturen und auch die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Aber: Er kann das Haus oder die Wohnung auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Nießbrauchrecht erlischt nicht mit dem Auszug.

Wer keine Erben hat, für den kann der Verkauf des Hauses gegen Nießbrauchrecht eine gute Lösung sein, in seinem gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben und liquide Mittel zur Verfügung zu haben. Allerdings ist man nicht mehr Eigentümer seiner Immobilie und profitiert nicht mehr von einer Wertsteigerung des Eigenheims.

Haus verkaufen, aber wohnen bleiben – gegen Erhalt eines Wohnungsrecht

Eine weitere Möglichkeit, seine Immobilie zu verkaufen und dennoch wohnen zu bleiben, ist der Verkauf gegen Leibrente. Die Leibrente ist ein etabliertes Modell im Bereich der Immobilienverrentung.

Das Prinzip ist recht simpel: Man verkauft sein Haus oder seine Wohnung an einen Dritten und erhält dafür im Gegenzug von diesem die so genannte Leibrente. Ob die Zahlung der Leibrente monatlich oder quartalsweise ­– oder in einem völlig anderen Turnus ­– erfolgt, ist individuelle Verhandlungssache zwischen dem neuen und dem alten Eigentümer der Immobilie.

Wie auch immer man sich entscheidet:  Eine Leibrente ist grundsätzlich bis zum Tode fällig ­– und in der Regel mit einem lebenslangen Wohnungsrecht verbunden. Jegliche Rechte und Pflichten das Haus oder die Wohnung betreffend, werden beim Verkauf gegen Leibrente an den neuen Eigentümer übertreten.

Der Verkauf seiner Immobilie gegen eine Leibrente mit Wohnungsrecht ist zwar auch im privaten Umfeld möglich, aber normalerweise erfolgt er an ein darauf spezialisiertes Unternehmen. Aus diesem Grund muss man ein Mindestalter von 65 beziehungsweise 70 Jahren erreicht haben, um sein Haus zu verkaufen, aber trotzdem dort wohnen bleiben zu können.  Wie alt man tatsächlich sein muss, hängt vom jeweiligen Leibrenten-Anbieter ab.

Wenn man sich für die Leibrente entscheidet, um in seinem Eigenheim wohnen bleiben zu können, sollte man bedenken, dass man hier jegliche Rechte an seiner Immobilie verliert. Man kann sie nicht mehr an Kinder oder Enkelkinder vererben. Und auch an einer Wertsteigerung des Hauses oder der Wohnung partizipiert man nicht mehr. Wichtig zu wissen: Die Zahlung der Leibrente gilt zwar bis zum Tod. Wenn dieser aber früher als erwartet eintritt, holt man nur eine geringe Geldsumme aus seiner Immobilie.

Haus verkaufen, aber wohnen bleiben – mit dem Rückmietverkauf

Lange Zeit war der so genannte Rückmietverkauf eine bevorzugte Maßnahme von Gewerbetreibenden, um Kapital aus ihrem Immobilieneigentum freizusetzen, diese aber weiterhin nutzen zu können. Seit einigen Jahren erfreut sich der Rückmietverkauf aber auch bei Privatpersonen großer Beliebtheit. Er ist gut geeignet, um trotz eines Hausverkaufs in seinem geliebten Eigenheim wohnen zu bleiben – bei gleichzeitiger Kapitalbeschaffung.  

Wie auch beim Verkauf gegen Wohnungsrecht und beim Verkauf gegen Nießbrauchrecht, erwirbt ein Dritter das Haus oder die Wohnung und wird somit neuer Eigentümer der Immobilie. Besonders ältere Immobilieneigentümer profitieren vom Rückmietverkauf, da sie alle Pflichten an den neuen Eigentümer übertragen.

Im Rahmen des Rückmietverkaufs erhält der ehemalige Eigentümer eine einmalige Auszahlung und schließt zudem einen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer ab. Wer auf jeden Fall in seinem Haus lebenslang wohnen bleiben möchte, sollte sicherstellen, dass der Vertrag keine Klausel enthält, die es dem Vermieter erlaubt, eine Kündigung für den genutzten Wohnraum auszusprechen. Die vereinbarte Miete sollte unbedingt dem aktuellen Mietspiegel entsprechen und auch die Verantwortlichkeiten bzgl. der Immobilie sollten genau definiert werden. Der neue Eigentümer sollte nun für Sanierungen und auch große Reparaturen zuständig sein.

Der Rückmietverkauf ist grundsätzlich eine gute Sache, allerdings ist man auch hier nicht mehr Eigentümer seiner Immobilie, kann diese nicht mehr vererben und verliert auch sonst jegliche Rechte an ihr.

Fazit

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben möchte, hat viele Möglichkeiten. Doch nur wenige davon sind empfehlenswert. Insbesondere in Bezug auf die Eigentumshoheit, Teilhabe an der Wertsteigerung seines Eigenheims und der Möglichkeit die Immobilie zu vererben, verfügt ein Immobilien-Teilverkauf über die meisten Vorteile.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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