Das Vorkaufsrecht bei Immobilien wird notariell beglaubigt

Das Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf

  • 21. September 2022
  • Circa 5 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Wenn es um Immobilienverkäufe geht, ist häufig von einem Vorkaufsrecht die Rede. Als Eigentümer können Sie einer bestimmten Person ein solches Recht gewähren. Allerdings sollten Sie vorher wissen, was das genau bedeutet, welche Arten des Vorkaufsrechts es gibt und was vor einem Vertragsabschluss zu beachten ist. Der folgende Beitrag liefert Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Welche Bedeutung hat das Vorkaufsrecht?

Im Grundsatz erlaubt es das Vorkaufsrecht einer dritten Person oder Partei, eine zum Verkauf angebotene Immobilie vorzugsweise vor anderen Dritten zu erwerben. Dies kann gesetzlich oder vertraglich geregelt sein. Für den Anbieter besteht in diesem Fall die Pflicht, der Partei mit dem Vorkaufsrecht das Objekt zu überlassen, falls diese es dann wirklich kaufen will.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann in drei Fällen zur Anwendung kommen. Laut § 577 BGB besteht es für Mieter, wenn die Immobilie zum ersten Mal zum Verkauf angeboten wird. Es entfällt jedoch, wenn der Eigentümer an ein Mitglied seiner Familie oder seines Hausstands verkaufen will. Dies gilt auch bei Zwangsversteigerungen und Schenkungen.

Ein Vorkaufsrecht besitzen auch die einzelnen Erben einer Erbengemeinschaft, falls einer von ihnen entscheidet, seinen Anteil zu veräußern. Drittens können Gemeinden das Recht erwerben, und zwar wenn dessen Ausübung für das Interesse des Allgemeinwohls wichtig ist und die Immobilie zu einer öffentlich markierten Fläche zählt.

Beim vertraglichen Vorkaufsrecht kann der Verkäufer aus beliebigen Gründen mit einer Person oder Partei seiner Wahl einen entsprechenden Vertrag abschließen, sofern dem kein gesetzliches Vorkaufsrecht entgegensteht.

Welche Arten des Vorkaufrechts werden unterschieden?

Man unterscheidet drei Arten des Vorkaufsrechts, und zwar das schuldrechtliche, das dingliche sowie das öffentlich-rechtliche:

Die schuldrechtliche Variante des Vorkaufsrechts gilt sowohl für unbewegliche, als auch für bewegliche Sachen und Gegenstände. Die Grundlagen dafür sind in den §§ 463 bis 473 BGB niedergelegt. Eine dritte Partei oder Person erwirbt damit das Recht, ein Objekt zum gleichen Preis zu erwerben, wie es zuvor einem potenziellen Käufer in Aussicht gestellt wurde. Dieses Recht gilt für zwei Monate. Wenn dabei die Partei übergangen wurde, die das Vorkaufsrecht besitzt, kann sie dies nicht rückwirkend geltend machen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, auf Schadensersatz zu klagen.

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich auf Immobilien, also Grundstücke und Gebäude. Es ist im Grundbuch einzutragen und macht es deshalb unmöglich, das Objekt an eine andere Partei zu veräußern. Der Verkäufer muss die Immobilie zuerst dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Falls er dies nicht tut, kann die Immobilie nicht in den Besitz des Dritten übergehen, da eindeutig der Grundbucheintrag Vorrang hat. Auch eine Schadensersatzzahlung ist im dinglichen Vorkaufsrecht nicht vorgesehen. Der Vorkaufsberechtigte darf sein Recht auch dann geltend machen, wenn ein dritter Käufer bereits im Grundbuch vermerkt wurde, denn sein Vorkaufsrecht steht an erster Stelle.

Die öffentlich-rechtliche Variante des Vorkaufsrechts, festgeschrieben in den §§ 24 bis 28 BauGB, gilt für Gemeinden. Sie haben unter bestimmten Umständen für zwei Monate als erste das Recht, eine Immobilie zu erwerben. So besteht der Anspruch nur bei Flächen, die im örtlichen Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind. Ausschlaggebend für den Erwerb muss vor allem das Allgemeinwohl sein. Eine Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht erforderlich. Das Recht von Gemeinden entfällt, wenn die Immobilie an ein Mitglied der Familie verkauft wird.

Wie kann man ein Vorkaufsrecht erlangen?

Für Familienangehörige des Eigentümers besteht die Möglichkeit, sich als Vorkaufsberechtigte im Grundbuch eintragen zu lassen. So können sie sicherstellen, dass die Immobilie beispielsweise beim Ableben des Besitzers nicht außerhalb der Familie verkauft wird.

Häufiger und bekannter ist das Vorkaufsrecht für Mieter, die in dem Objekt wohnen. Ihnen muss die Immobilie zuerst angeboten werden, falls ein Verkauf geplant ist. Dieses Recht gilt sowohl für ganze vermietete Häuser und Doppelhaushälften, als auch für Mietwohnungen.

Der angehende Verkäufer muss seine Mieter informieren und ihnen die Konditionen für einen Erwerb mitteilen. Mieter haben dann zwei Kalendermonate Zeit, sich zu entscheiden. Lassen sie die Frist ohne Kommentar verstreichen oder verzichten sie ausdrücklich innerhalb dieses Zeitraums, erlischt die Vorkaufsberechtigung. Entscheidet sich ein Mieter jedoch, das Vorkaufsrecht wahrzunehmen, gilt dies als unwiderruflich. Er sollte seinen Kaufwillen auf jeden Fall schriftlich mitteilen, muss dabei aber keine bestimmte Form einhalten.

Möchte ein Mitglied einer Erbengemeinschaft seinen Anteil veräußern, sind zunächst alle anderen Erben vorkaufsberechtigt. Das Recht erlischt, falls die anderen Erben sich nicht einigen können.

Welche Voraussetzungen müssen für den Erwerb des Vorkaufrechts erfüllt sein?

Das Vorkaufsrecht zählt zur Kategorie des Vertragsrechts. Beide Vertragsparteien müssen volljährig und voll geschäftsfähig sein. Für eine Rechtswirksamkeit müssen folgende Punkte im Vertrag festgehalten werden:

Der Vorkaufsrechtsvertrag muss von einem Notar bekundet werden. Für eine weitere Absicherung ist es empfehlenswert, mit dem Eigentümer die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch zu vereinbaren.

Der Gesetzgeber hat für das Vorkaufsrecht Fristen festgelegt, die unbedingt einzuhalten sind. Laut § 469 Abs. 1 BGB ist ein Verkäufer verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich zu benachrichtigen. wenn er einen Kaufvertrag mit einer dritten Partei abschließt. Der Berechtigte hat dann zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB), um sein Recht auszuüben.

Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück entfällt, wenn als Käufer Familienmitglieder oder Personen in der gesetzlichen Erbfolge auftreten. Im Falle einer Schenkung oder einer Zwangsversteigerung ist das Vorkaufsrecht ebenfalls unwirksam.

Weitere Gründe für die Erlöschung liegen vor

Lässt sich das Recht auf Vorkauf umgehen?

Bei einem Eintrag im Grundbuch lassen sich die Ansprüche des Vorkaufsberechtigten nicht umgehen. Dies würde spätestens bei der Prüfung durch einen Notar festgestellt werden. Gibt es jedoch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, das vertraglich festgehalten wurde, kann dies umgangen werden, sofern das Dokument dem Notar nicht bekannt ist. Der Vorkaufsberechtigte kann dann keine Auflösung des Kaufvertrages einfordern, hat jedoch Ansprüche auf Schadensersatz.

Fazit

Das Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück kann sinnvoll sein, um einer dritten Partei einen Vorzug zu geben. Es ist unter Umständen aber auch ein Hindernis für Verkäufer und Kaufinteressenten. Wichtig ist, dass alle Beteiligten sich umfassend über die Rechte und Pflichten informieren und eine einvernehmliche Regelung wasserdicht abschließen, um später rechtliche Probleme zu vermeiden.

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Über den Autor

Christoph Neuhaus

Gründer & Geschäftsführer

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