Vorkaufsrecht

18. März 2022
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Das Vorkaufsrecht stellt ein gesetzliches oder vertragliches Sonderrecht dar. Dieses Sonderrecht berechtigt die Begünstigte Partei im Falle des Verkaufs der Sache, auf die sich das Vorkaufsrecht bezieht, bevorzugt als Käufer in Betracht gezogen zu werden, bzw. in einen mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag an Stelle dieses Dritten einzutreten.

Der Halter eines Vorkaufsrechts muss fristgerecht über den gewünschten Verkauf der Sache sowie einen eventuell mit Dritten geschlossenen Kaufvertrag informiert werden, um sein Recht im Zweifel geltend machen zu können. Bei Unterlassung einer korrekten Information des Vorkaufsberechtigten können von diesem mitunter Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden.

Ein Vorkaufsrecht entsteht, indem zwischen dem Eigentümer einer Sache und einem Interessenten eine vertragliche Vereinbarung getroffen wird oder durch bestehende gesetzliche Regelungen. Solche gesetzlichen Regelungen gelten z.B. im Erbfall, bei dem Teilerben ein Vorkaufsrecht an der gemeinsam ererbten Sache zusteht, oder bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, die dem Mieter ein Vorkaufsrecht einräumt.

Neben dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (s.u.), dass sich häufig auf bewegliche Sachen und Wirtschaftsgüter bezieht, kommen das dingliche und gesetzliche Vorkaufsrecht ausschließlich bei Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten zum Tragen.

Ein dingliches Vorkaufsrecht wird im Allgemeinen eingeräumt, um einer Person, die nicht der Eigentümer ist, einen bevorzugten Zugriff auf das Eigentum einzuräumen, obwohl der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt noch kein Interesse an einem Verkauf hat. Bei einem Verkauf muss trotz des Vorkaufsrechtes ein separater Kaufvertrag abgeschlossen werden, in dem dann auch erst die Kaufsumme festgelegt wird.

Das Vorkaufsrecht ist allein ein Recht und erlaubt die bevorzugte Behandlung bei einem Verkauf, setzt den Halter des Vorkaufsrechts aber nicht in die Pflicht, die entsprechende mobile oder immobile Sache auch tatsächlich zu kaufen.

Definition Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche und das dingliche Vorkaufsrecht sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die verschiedenen gesetzlichen Bestimmungen zu Vorkaufsrechten wiederum sind in verschiedenen Gesetzbüchern verzeichnet. Die gesetzlichen Bestimmungen werden bei deren genauer Erklärung zu den Varianten des Vorkaufsrechts unten genauer aufgeschlüsselt.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird in §1094 ff. des BGB geregelt:

1094:

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.

(2) Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Immobilien und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht, Teileigentum oder Bergwerkseigentum) und muss ins Grundbuch eingetragen werden. Häufig wird ein dingliches Vorkaufsrecht zur Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes abgeschlossen, um die sich aus diesen ergebenden Ansprüchen abzusichern.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht in §463-473 BGB:

463:

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

464:

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Anders als das dingliche Vorkaufsrecht kann sich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht auf mobiles wie auf immobiles Eigentum beziehen. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird vertraglich zwischen den Parteien vereinbart, schließt den Verkauf an einen Dritten jedoch nicht aus. Dem Halter des Vorkaufsrechts können Schadensersatzansprüche zuerkannt werden, wenn dieser nicht den vertraglichen Bestimmungen gemäß über den geplanten Verkauf der Sache informiert wurde. Wie oben ausgeführt werden schuldrechtliche Vorkaufsrechte, die sich auf Immobilien beziehen, häufig durch ein in das Grundbuch eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht abgesichert.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Vorkaufsrecht, das (ne.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache
Rechtschreibung: Vor|kaufs|recht
Wortbedeutung: Das Einräumen eines bevorzugten Sonderrechtes zum Erwerb einer Sache im Fall des Verkaufes dieser Sache.
Wortherkunft: Als Kompositum nach historischer Quellenlage 1691 von Kaspar von Stieler erstmals eingeführt. Bezieht sich ursprünglich auf das ius protimiseos des römischen Rechts, welches sich insbesondere auf Vorkaufsrechte von Grundstücken in einzelnen Gemeinden bzw. Dorfgemeinschaften bezog.

Inhalt des Vorkaufsrechtes

Das Vorkaufsrecht beinhaltet das Recht, eine bestimmte mobile oder immobile Sache im Verkaufsfall bevorzugt erwerben zu können. Je nach Art des Vorkaufsrechtes tritt diese automatisch ein (bei gesetzlichem Vorkaufsrecht), ist vertragliche geregelt (schuldrechtliches Vorkaufsrecht) oder ist vertraglich geregelt und durch einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch abgesichert (dingliches Vorkaufsrecht). Wichtig ist dabei:

ein Vorkaufsrecht bezieht sich nur auf die vertraglich oder durch ein Gesetz spezifizierte Sache
ein Vorkaufsrecht ist ein Recht und keine Pflicht, der Halter des Sonderrechtes muss nicht in einen Kaufvertrag mit dem Eigentümer im Verkaufsfall eintreten
der zum Vorkauf Berechtigte muss im Regelfall vom Verkäufer über die Intention des Verkaufs der Sache informiert werden
eine Kaufsumme für den vom Vorkaufsrecht abgedeckten Gegenstand wird erst in einem dann auszuhandelnden Kaufvertrag festgelegt oder wird aus einem mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag übernommen, wenn der Vorkaufsberechtigte in diesen anstelle des Dritten eintreten will.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.

Varianten des Vorkaufsrechts

Insgesamt unterscheidet man zwischen drei Formen des Vorkaufsrechts:

dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht
dem dinglichen Vorkaufsrecht
dem gesetzlichen Vorkaufsrecht

1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann sich auf eine mobile oder immobile Sache beziehen und ist durch einen Vertrag zwischen den Parteien geregelt. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht schafft nur eine vertragliche Beziehung zwischen den im Vertrag genannten Personen und schließt einen Verkauf des Gegenstandes an Dritte nicht aus. Allerdings können beim Verkauf an einen Dritten Schadensersatzansprüche des Vorkaufsberechtigten bestehen, die dieser geltend machen könnte.

2. Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich auf Immobilien bzw. Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte und wird im Grundbuch eingetragen. Das Vorkaufsrecht besteht ohne eine Absprache des Kaufpreises, sondern der Vorkaufsberechtigte hat lediglich das Recht in einen Kaufvertrag zwischen Eigentümer und einem Dritten (üblicherweise mit einer Rücktrittsklausel aufgrund des bestehenden Vorkaufsrechts) anstelle des Dritten zu dem vereinbarten Kaufpreis einzutreten. Es kommt häufig vor, dass ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht durch ein dingliches Vorkaufsrecht abgesichert wird. Der Rechtsgrund für diese Ausweitung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts ist dann eine so genannte Sicherungsabrede.

3. Gesetzliches Vorkaufsrecht

Gesetzliche Vorkaufsrechte treten in ganz unterschiedlichen Fällen automatisch bei Intention des Verkaufes einer Immobilie ein. Die üblichsten gesetzlichen Vorkaufsrechte sind:

Das Vorkaufsrecht eines Mieters, wenn das betreffende Mietobjekt in die Nutzung als Eigentumswohnung umgewandelt wird. Sollte es unterlassen werden, dem Mieter ein solches Vorkaufsrecht einzuräumen, so hat dieser Anspruch auf Schadensersatz. Der entsprechende Paragraph zu dieser gesetzlichen Regelung ist § 577 BGB. Ausgenommen ist der Fall der Umwandlung aufgrund eines bestehenden Eigenbedarfs.
Miterben steht im Fall des Verkaufs einer gemeinsam ererbten Immobilie ein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten zu. (§ 2034 BGB)
In bestimmten Fällen steht einer Gemeinde nach §24 Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der so genannten Bauleitplanung (städtebauliche Planung zur Flächennutzung) zu.

Weitere gesetzliche Ansprüche auf ein Vorkaufsrecht, die hier zugunsten der Kürze nicht alle detailliert ausgeführt werden sollen, können sich aus dem Rechtssiedlungsgesetz, dem Denkmalschutzgesetz, dem Eisenbahngesetz sowie aus Bundesland-spezifischen Gesetzen z.B. zum Naturschutz und Naturschutzgebieten ergeben.

Rechte und Pflichten bei einem Vorkaufsrecht

Je nach Art des Vorkaufsrechts ergeben sich teils unterschiedliche Rechte und Pflichten für die Vertragspartner. Immer gegeben ist aber das Sonderrecht des Vorkaufsberechtigten, den Gegenstand anstelle eines Dritten, zu dem mit diesem vom Eigentümer verhandelten Kaufpreis erwerben zu können. In vielen Fällen hat der Eigentümer bei der Intention des Verkaufs zudem die Pflicht, dies dem Vorkaufsberechtigten zur Kenntnis zu bringen.

Je nach Art des Vorkaufsrechtes kann aus der Unterlassung dieser im Zweifel bestehenden Informationspflicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigtem diesem ein Anspruch auf Schadenersatz zugesprochen werden. Weitere Rechte und Pflichten beider Parteien können sich aus den individuell zu schließenden Verträgen herleiten, die für den Anspruch eines Vorverkaufsrechtes geschlossen werden, solange es sich nicht um ein gesetzliches Vorkaufsrecht handelt, das keinerlei Vertrags bedarf sondern sich sozusagen automatisch aus der Gesetzeslage ergibt.