Courtage

18. März 2022
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Der aus dem französischen abgeleitete Begriff Courtage (von franz. courtier, Agent, Vermittler), in manchen Regionen manchmal auch noch eingedeutscht als Kurtage geschrieben, bezeichnet die nach der Vermittlung und dem Abschluss eines erfolgreichen Geschäftes fällige Provision für den eingeschalteten Vermittler. Dabei wird der Begriff Courtage nur in manchen Branchen genutzt, so im Bereich Immobilien und bei Börsengeschäften.

Hier heißen die „Vermittler“ zwischen Käufer und Verkäufer auch Makler. Oft wird dabei die spezifische Branche davorgesetzt: Immobilienmakler, Börsenmakler, seltener auch Versicherungsmakler. Bei anderen Geschäftsfeldern, die mit einer der Courtage im Grunde gleichzusetzenden Form von Provision einhergehen, werden diese Vermittler mal als Vertreter, mal als Agenten oder einfach als Vermittler bezeichnet. Oftmals wird davor noch das entsprechende wirtschaftliche Betätigungsfeld genannt, analog zum Begriff Immobilienmakler.

In diesem Glossarbeitrag soll vor allem auf die Courtage im Immobilienwesen eingegangen werden. Inhaltlich funktionieren alle Formen der Courtage oder Provision(en) auf die gleiche Weise: ein Geschäft zwischen zwei Parteien, z.B. einer Privatperson und einem Versicherungsunternehmen, wird durch eine dritte Person, dem so genannten Makler oder Vermittler, anberaumt. Wenn das Geschäft zwischen den beiden Parteien durch Vermittlung des Dritten zustande kommt und abgeschlossen ist, erhält dieser als Vermittler eine Zahlung in Höhe eines Prozentsatzes des Geschäftswertes.

Je nach Branche ist es dabei durchaus unterschiedlich, wer die Courtage oder Provision an den Vermittler zahlt, bzw. zu zahlen hat. Da die grundsätzliche Vertragsfreiheit gegeben ist und allein im Immobilienbereich in manchen Bundesländern gesetzliche Regelungen vorliegen, welche der Geschäftsparteien die Kosten für den Vermittler zu tragen haben, kann dies hier nur in Form eines branchenüblichen Vorgehens wiedergegeben werden. So wird die Courtage bei Bankgeschäften üblicherweise durch den Käufer gezahlt, während dies im Versicherungswesen üblicherweise die Versicherungsgesellschaft ist, mit welcher das Geschäft zustande kommt.

Im Bereich Immobiliengeschäfte gibt es demgegenüber einige Extra-Regelungen und gesetzliche Vorschriften. So ist die maximale Höhe der Courtage bei der Vermittlung einer Mietwohnung im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) geregelt. Diese Courtage darf höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich der Mehrwertsteuer von 19% betragen.

Bei Immobilienkäufen gibt es zwar keine feste Gebührenordnung, die einzelnen Bundesländer haben aber unterschiedliche Maßgaben zu den höchstmöglichen Vergütungen für einen Immobilienmakler in Form der Courtage. Diese liegt aktuell in Baden-Württemberg z.B. bei 7,14 % (inklusive Mehrwertsteuer) und bei 5,95% in Hessen (ebenso inklusive Mehrwertsteuer). Von der Mehrwertsteuer bereinigt liegen die Höhen der Courtagen für Immobilienkäufe in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3% und 6%.

Während bei Mietwohnungsvermittlungen inzwischen das Bestellerprinzip gilt (seit 2015 zahlt immer der Vermieter die anfallende Courtage, wenn ein Makler eingeschaltet wird), gibt es bei Immobilienkäufen drei Formen, wie ein Immobilienmakler seine Provision anbieten kann:

Courtage wird in Form einer Innenprovision gezahlt (ist für den Käufer in der Regel nicht ersichtlich und wird vom Verkäufer gezahlt – wird in anderen Branchen auch als Kickback-Geschäft bezeichnet)
Courtage wird in Form einer Außenprovision gezahlt (wird vom Käufer getragen und ist diesem im Vorhinein angezeigt und bekannt)
Courtage wird in einer Mischform aus Innen- und Außenprovision gezahlt (die inzwischen üblichste Form der Courtage bei Immobilienkäufen, bei der sich Käufer und Verkäufer diese teilen. Üblich ist dabei eine Teilung in je eine Hälfte, Abweichungen sind aber durchaus möglich).

Courtage als Begriff wird in anderen Sprachen nur selten oder gar nicht genutzt. Besondere Aufmerksamkeit verlangt die Verwendung des Begriffs „Provision“ im französischen oder englischen. „Provision“ ist dort nicht synonym mit der deutschen Verwendung, sondern bedeutet in diesen Sprachen eine sorgsame Zurückhaltung einer Ressource für einen unbestimmten Zeitpunkt. Die Übersetzung des deutschen Begriffes Provision in diese Sprachen wird üblicherweise mit dem Begriff „comission“ getätigt.

Definition von Courtage

Courtage als Begriff ist nach dem Duden als

Maklergebühr (z.B. bei Börsengeschäften)

definiert. Gängige Synonyme sind Provision, Vermittlungsgebühr und Maklergebühr. Im Bereich von Immobiliengeschäften wird die Courtage als Bezahlung des Immobilienmaklers nach einem erfolgreich abgeschlossenen Geschäft fällig. Insbesondere bei einem Immobilienverkauf ist die Courtage im Regelfall die einzige Einnahme, die dem Makler nach Abschluss des Geschäftes in der entsprechend vereinbarten, prozentualen Höhe des Verkaufspreises zukommt.

Die Bundesländer haben jeweils für sich Höchstsätze für die bei Immobilienverkäufen anfallenden Courtage-Zahlungen an Immobilienmakler festgelegt. Diese schwanken deutschlandweit zwischen 3% und 6% netto, was leicht ersichtlich zu sehr unterschiedlichen Gewinnspannen für die Immobilienmakler führt. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen kann es neben der durch den Anbieter bzw. Vermieter zu zahlender Courtage von bundesweit höchstens zwei Monatskaltmieten (geregelt im WoVermRG, siehe oben) noch Nebenabsprachen über eine Grundvergütung geben.

Dies ist natürlich auch bei Immobilienverkäufen grundsätzlich möglich (Vertragsfreiheit), wenn auch höchst unüblich. Bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf gibt es die drei oben genannten Modelle, von denen inzwischen die Mischform von Innen- und Außenprovision, bei der sich Käufer und Verkäufer die Courtage teilen, die am häufigsten vorkommende ist.

Beispielrechnung für eine Courtage bei einem Hausverkauf

Um die bei einem Hausverkauf oder über einen Makler vermieteten Wohnung fällig werdenden Courtage-Zahlungen an einen Makler weniger abstrakt darzustellen, soll hier eine beispielhafte Rechnung veranschaulichend helfen. Kommen wir zuerst zu der Vermittlung einer Mietwohnung über einen Makler. Wie oben angesprochen entspricht die maximale Höhe der nach erfolgreicher Vermittlung fällig werdenden Courtage zwei Monatskaltmieten.

Nehmen wir also an, die betreffende Immobilie soll im Monat 650 Euro Kaltmiete (ohne alle Nebenkosten) kosten. Die höchstmöglich fällig werdende Courtage beliefe sich dann auf 1300 Euro plus 19% Mehrwertsteuer, insgesamt also 1547 Euro. Dieser Betrag wird seit der Novellierung des WoVermRG, in dem auch die maximale Höhe der Courtage bei Vermietungen festgelegt ist, durch den Besteller entrichtet (Bestellerprinzip). Im Fall der Vermietung einer Wohnung ist dies im Regelfall der Vermieter.

Bei einem Immobilienkauf in Hessen darf vom Makler maximal eine Courtage von 5,95% (Brutto, also inklusive Mehrwertsteuer) nach erfolgreicher Vermittlung des Objektes an einen Käufer in Rechnung gestellt werden. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro wäre dies ein Betrag von 20.825 Euro.

Hierfür leistet der Makler die Kontaktarbeiten, schaltet Inserate, macht im Zweifel repräsentative Fotos von der Immobilie und führt die notwendigen Besichtigungstermine durch. Dem teilweise mit Vorbehalten begegneten Beruf des Immobilienmaklers wird inzwischen vor allem durch verschiedenste Webseiten Konkurrenz gemacht, auf denen Verkäufer und Vermieter ihre Objekte eigenständig und ohne Einschaltung eines Maklers anbieten können.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Courtage, die (feminin)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Immobilienwirtschaft, Bankgewerbe (insbesondere Börsengeschäfte)
Rechtschreibung: Cour|ta|ge
Wortbedeutung: Courtage ist ein in manchen Geschäftsfeldern genutztes Synonym für die Zahlung einer Provision. Eine Provision ist im deutschen Sprachgebrauch eine (meist prozentuale) Zahlung an einen Vermittler zwischen zwei Parteien, die ein Geschäft miteinander eingehen. Besonders üblich ist der Begriff Courtage, der mancherorts auch eingedeutscht Kurtage geschrieben wird, bei Börsengeschäften und im Immobiliensektor.
Wortherkunft: Der Begriff Courtage ist vom französischen Wort courtier (Agent, Vermittler) abgeleitet und wird sich wahrscheinlich im neunzehnten Jahrhundert in Deutschland als ein anderes (und wohl vornehmeres) Wort für Provision durchgesetzt haben. Der Begriff Provision ist demgegenüber schon seit dem Jahr 1549 verbürgt, in dem ein Buch Wolfgang Schweickers publiziert wurde, indem dieser die italienische Doppik (eine Form der Buchführung) im Bankwesen erstmals in deutscher Sprache vorstellte.

Inhalt der Courtage: Prozente, Beschränkungen & Zahlung

Als eine Form der Provisionszahlung ist der Inhalt der Courtage natürlich genau dieses:

die Zahlung eines vertraglich festgelegten Betrages durch die das Geschäft abschließenden Parteien an die zwischen diese vermittelnde Partei, im Immobilienbereich meist Immobilienmakler oder auch einfach nur Makler genannt.

Dabei wird diese inhaltliche Zahlung durch bestimmte Parameter von außen mitbestimmt. Zu diesen Parametern gehören insbesondere das WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz) und die in den einzelnen Bundesländern jeweils individuell festgesetzten Höchstgrenzen für die Courtage, die in Prozenten des Kaufpreises ausgedrückt wird. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen durch einen Makler muss die fällig werdende Courtage außerdem immer vom Auftraggeber (im Allgemeinen also vom Vermieter) gezahlt werden.

Wichtig ist außerdem die Fälligkeit der Zahlung. Eine Courtage wird erst dann fällig, wenn das durch die vermittelnde Partei (den Makler) anberaumte Geschäft (in diesem Fall die Vermittlung einer Mietwohnung oder Auffinden eines Käufers für eine Immobilie) abgeschlossen ist. Dies ist bei einer Mietwohnungsvermittlung in der Regel mit dem Unterschreiben des Mietvertrags der Fall. Bei einem Immobilienverkauf bzw. -kauf gilt das Geschäft demgegenüber nicht mit Unterschrift des Kaufvertrages, sondern erst mit Eingang der gesamten Kaufsumme auf dem Konto des Verkäufers als abgeschlossen.

Erst danach wird die – in diesem Fall heutzutage meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilte – Courtage fällig. Als Basis für die Courtage besteht zwischen dem Auftraggeber des Maklers und diesem im Regelfall ein Vermittlungsvertrag, in dem diesem für bestimmte oder unbestimmte Zeit die Aufgabe übertragen wird, sich um die Vermittlung des Objektes zu kümmern.

Varianten der Courtage

Zuerst einmal muss man ganz generell die Courtage zu den Provisionen rechnen. Gebräuchlich ist dieses Synonym im heutigen Sprachgebrauch vor allem bei Börsengeschäften und bei Immobiliengeschäften. Dies wären sozusagen die Basisvarianten, von denen hier nur die Courtage bei Immobiliengeschäften genauer beleuchtet werden soll. Diese ist selber in zwei oben schon mehrmals genannte Varianten unterteilt:

Courtage bei Vermittlung einer Mietwohnung (im WoVermRG geregelt).
Courtage bei Immobilienverkäufen (Höchstgrenzen von den Bundesländern individuell festgelegt, wird in Prozenten vom Geschäftswert ausgedrückt).

Der Unterschied zwischen den beiden Varianten von Courtage bei Immobiliengeschäften besteht vor allem in der unterschiedlichen Regulierung und den jeweilig zu erreichenden Einkünften. Das zugrunde liegende Geschäft oder die Tätigkeit, für welche der Makler bezahlt wird, ähnelt sich demgegenüber sehr.

In beiden Fällen tritt der Makler als Vermittler auf und bietet das Objekt anstelle des Eigentümers am Markt an und sucht aktiv nach einem passenden Abnehmer. Dafür organisiert er Besichtigungstermine, schaltet Anzeigen und macht nicht selten auch repräsentative Aufnahmen (Film und/oder Video) von den Räumen und Außenanlagen.

Dabei kommt es auch auf die Werthaltigkeit des Geschäftes mit an, wie viel Engagement ein Makler aufbringt. Der Verkauf einer teuren Immobilie verspricht immerhin einen deutlich besseren Verdienst, als die Vermittlung einer 2-Zimmerwohnung. Insgesamt ist die Branche der Immobilienmakler aber durch Konkurrenz von Plattformen im Internet teils unter Druck – ein wenig zu verhandeln kann sich also durchaus im Vorfeld eines Vermittlungsvertrages durchaus lohnen, gibt es doch lediglich Höchstgrenzen für die nach Abschluss der Vermittlung fällige Courtage.

Rechte und Pflichten

Da es sich bei der Courtage inhaltlich um eine Form der Provisionszahlung handelt, ergeben sich aus dieser keine Rechte und Pflichten. Sie selbst kann aber in gewisser Weise ein Recht (für den Makler) oder eine Pflicht (für den Auftraggeber bei Vermittlung einer Mietwohnung oder beide Parteien bei einem Immobilienverkauf) sein. Diese Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem zugrunde gelegten Vertrag bezüglich der Vermittlung eines spezifischen Objektes.