Mietspiegel

Der Mietspiegel ist ein insbesondere in Städten und Großstädten übliches Instrument, um die jeweils ortsüblichen Vergleichsmieten zu veröffentlichen. Die Errechnung der im Mietspiegel festgehaltenen ortsüblichen Vergleichsmieten kann je nach Umfang allein aus dem Vergleich von Neuvermietungen bestehen oder ein hochkomplexer Mix aus Neuvermietungen, Bestandsmieten, Lagen und Ausstattungen mit ausdrücken.

Letztere Version wird auch als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet und bedient sich „wissenschaftlicher Kriterien“. Diese sind leider bislang nicht standardisiert worden. Der Mietspiegel selber galt dabei lange Zeit hauptsächlich als Orientierungshilfe bei Neuvermietungen von Bestands- oder Neubauten.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse kommt dem Mietspiegel als sozusagen amtlicher Ermittlung der durchschnittlichen Mieten allerdings eine weitaus größere Bedeutung zu, da diese als Grundlage für die so genannte Mietpreisbremse herangezogen werden. Die Mietpreisbremse wiederum sagt aus, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über dem geltenden Mietspiegel liegen darf.

Besondere Wichtigkeit hat der Mietspiegel, der insbesondere in Großstädten in Zusammenarbeit der Stadt und den Mieter- wie Vermieterverbänden herausgegeben wird, natürlich auf heiß gelaufenen Wohnungsmärkten, bei denen ohne die Ankerpunkte auch Wuchermieten durchsetzbar wären. Diese wären heute durch unbegründete Abweichungen vom geltenden Mietspiegel rechtlich unzulässig und können notfalls durch richterlichen Beschluss angepasst werden. Mit der Mietpreisbremse ist eine Anpassung der Miete an den geltenden Mietspiegel also einklagbar.

Der Mietspiegel gibt Mietern wie Vermietern somit eine Orientierung und kann als eine Art des Kompromisses angesehen werden. Streit gibt es zwischen den beiden großen Interessenvertretern vor allem um die zugrunde gelegten Daten. Während Vermieter am liebsten nur Neuvermietungen als Basis für den Mietspiegel sehen würden, wünschen sich Mieterverbände selbstverständlich eine möglichst weitreichende Mitaufnahme von Bestandsmieten.

Je nach Stadt werden daher durchaus verschiedene Parameter für die Errechnung des Mietspiegels angelegt. Üblich sind neben der Einbeziehung von Neuvermietungen Bestandsmieten aus den letzten 4-6 Jahren. Diese Einbeziehung von Bestandsmieten mag sich im Zuge der angespannten Mietsituation in vielen deutschen Großstädten aber in Zukunft noch deutlich ausweiten, um den gesetzlich verankerten Mietpreisbremsen mehr Wucht zu geben und anhaltend niedrigere Mieten auf dem freien Mietwohnungsmarkt zu erreichen.

In kleinen Gemeinden und Städten existiert häufig kein Mietspiegel, da der Aufwand nicht gerechtfertigt erscheint und es hierfür von gesetzlicher Seite her keine Pflicht gibt. In solchen Fällen müssen häufig direkte Vergleiche mit anderen, vergleichbaren Mietobjekten herhalten, um sich ein Bild eines angemessenen Mietpreises zu machen. Da man aber davon ausgehen kann, dass der Wohnungsmarkt in solchen Gemeinden weniger angespannt ist, führt schon die geringere Nachfrage dazu, dass es selten oder nie zu Missbrauch bzw. Wuchermieten kommt.

Wie oben schon angesprochen unterscheidet man in Deutschland zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel bietet lediglich eine Übersicht über übliche Mietentgelte in einer Gemeinde oder Gegend, während der qualifizierte Mietspiegel in regelmäßigen Abstände (meist zwei, höchstens 4 Jahre) nach wissenschaftlichen Grundsätzen statistisch erhoben und ausgearbeitet wird und von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt werden muss.

In qualifizierte Mietspiegel fließen dabei zumeist auch noch weitere Faktoren wie Lage, Ausstattung, Energieeffizienz und Baujahr des Gebäudes ein, um ein detaillierteres Bild der tatsächlichen Gegebenheiten am Mietwohnungsmarkt darstellen zu können. Die Berechnung der sich aus diesen Faktoren ergebenden Auf- oder Abschläge von der ortsüblichen Durchschnittsmiete wird mal in Tabellen, mal durch ein Punktesystem durchgeführt. Hierzu lohnt sich auch ein Blick in unser Beispiel im Abschnitt „Inhalt des Mietspiegels“.

Definition des Mietspiegels

Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten im frei finanzierten Wohnungsbau dar. Ausgenommen sind demnach im Zweifel Sozialwohnungen und anderer, öffentlich finanzierter Wohnraum. Der Mietspiegel wird dabei im Allgemeinen in Zusammenarbeit zwischen öffentlichen Stellen und den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern erstellt.

Er bildet durch seine Funktion auch die Grundlage für Mieterhöhungen, um Bestandsmieten anzupassen. Mit der in manchen Städten neu eingeführten Mietpreisbremse stellt der Mietspiegel in diesen jetzt auch die Richtschnur für die Höhe von Mietentgelten bei einer Neuvermietung dar. Gegen Abweichungen nach oben von Seiten des Vermieters kann auch gerichtlich vorgegangen werden und so eine Minderung des Mietzinses erzwungen werden.

Die Möglichkeiten der Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmieten ist in §558 des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Alternativ zu einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln gibt es in manchen Gemeinden nur die Möglichkeit des Vergleichs in etwa gleichwertiger Mietobjekte. Die Erstellung eines Mietspiegels ist von gesetzlicher Seite her keine Pflicht, sondern lediglich eine Möglichkeit, um ortsübliche Vergleichsmieten zu errechnen und öffentlich zu machen.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Mietspiegel, der (mask.)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Wohnungsmarkt, Mietrecht
  • Rechtschreibung: Miet|spie|gel
  • Wortbedeutung: der Mietspiegel ist eine durch die öffentliche Hand herausgegebene Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten. Vertreter der Interessenverbände von Mietern und Vermietern sind am Prozess beteiligt und müssen diesen vor Veröffentlichung anerkennen. Ein so genannter qualifizierter Mietspiegel, wie er in vielen Großstädten regelmäßig herausgegeben wird, muss regelmäßig in mindestens zweijährigen, höchstens vierjährigen Abständen erstellt werden.
  • Wortherkunft: Der Mietspiegel entstand aus der aufkommenden Kritik an dem ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz und der entstandenen Notwendigkeit den Rechtsbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete genauer zu definieren. Der Mietspiegel wurde dann im Jahr 1974 als Instrument zur Bestimmung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt. Die einfließenden Faktoren wurden im Anschluss mehrfach überarbeitet, insbesondere die Aufnahme von Energieeffizienz-Kriterien wirkt sich inzwischen in vielen Städten und Gemeinden mit einem qualifizierten Mietspiegel auf diesen aus.

Inhalt des Mietspiegels

Der Inhalt des Mietspiegels sind die sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten. Diese dienen ursprünglich als Indikatoren für die Mieterhöhungen von Bestandsmieten und als Richtschnur für Neuvermietungen. Gerade dem letzten Punkt kommt inzwischen durch die Einführung der Mietpreisbremse ein deutlich höherer Stellenwert zu, zwingt er Vermieter doch, sich eng an den ortsüblichen Vergleichsmieten zu orientieren. Wo die Mietpreisbremse gilt, dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wird dieser Wert überschritten, kann die Miete durch den Mieter gesenkt werden, bzw. eine Senkung des Mietzinses juristisch durchgesetzt werden. Seitdem ist auch der Streit um die Bemessungsgrundlage des Mietspiegels neu entbrannt. In vielen Gemeinden fließen in diesen neben Neuvermietungen der letzten zwei Jahre auch Bestandsmieten von bis zu vier Jahren ein. Mancherorts wurde diese Miteinbeziehung von Bestandsmieten schon auf sechs Jahre angehoben.

Eine weitere, deutliche Ausweitung der Hinzuziehung von Bestandsmieten ist bei weiter anhaltender Überhitzung des Wohnungsmarktes nicht nur denkbar, sondern sogar wahrscheinlich, um dem Instrument der Mietpreisbremse mehr Gewicht zu geben und den Mietwohnungsmarkt nachhaltig zu entspannen.

In Großstädten werden neben der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zudem eine ganze Reihe von Faktoren mit in die Berechnung einbezogen, die man generell in zwei Kategorien unterteilen kann: Lage und Bauart sowie Ausstattung. Hier eine beispielhafte Übersicht:

  • Lage: unter Lage versteht man die besondere Werthaltigkeit einer Wohngegend. Diese kann in verschiedenster Form unterteilt werden, insgesamt kann man aber von drei Abstufungen ausgehen: einfache, gute, beste Lage. Noch genauere Unterteilungen und sich daraus ergebende Änderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete können im Allgemeinen als Abstufungen dieser drei Kategorien aufgefasst werden.
  • Bauart, Bauform und Baujahr: auch das Alter eines Hauses und die Bauart wirken sich positiv oder negativ auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Häuser mit einem Baujahr bis 1928 (Altbau) und Neubauten (ca. jünger als zwanzig Jahre) erzielen dabei eine höhere Vergleichsmiete, als Nachkriegsbauten und älterer Neubaubestand. Auch die Bauform kann die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflussen. So können bei Wohnblocks und Plattenbauten Abschläge gegenüber Mietwohnungen in einfachen Reihenhäusern zu Tragen kommen.
  • Ausstattung: es macht einen Unterschied, ob eine Wohnung ein Badezimmer hat oder zwei, die Toilette auf dem Flur liegt (was es heute fast nicht mehr gibt, aber im Kriterienkatalog noch vorhanden ist) und welche Küchenmöbel und Heizung vorhanden sind. Auch hochwertige Bodenbeläge u.ä. können sich positiv auf die Vergleichsmiete auswirken.
  • Energieeffizienz: ein neues Kriterium, das in manchen Mietspiegeln eingeführt wurde, dessen Anwendung aber teils umstritten ist. Eine energieeffiziente Bauweise oder Renovierung wirkt sich so positiv auf die Vergleichsmiete aus. Gehört im weitesten Sinne zur Ausstattung oder zur Bauart.
  • Wohnungsgröße: die ortsüblichen Vergleichsmieten werden in vielen Gegenden auch durch die Größe der entsprechenden Wohnung mit definiert. Hintergrund ist dabei, dass bei kleinen Wohnungen ein höherer Quadratmeterpreis üblich ist als bei großen Wohnungen. Oft werden zwei oder drei Größenkategorien in den Mietspiegel aufgenommen.

In vielen Fällen muss für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine spezifische Wohnung also eine Reihe von Zu- und Abschlägen gegeneinander aufgerechnet werden. Manche Mietspiegel arbeiten dabei mit einem Punktesystem, andere mit den jeweiligen Faktoren zugeordneten Preisen.

Beispielhafte Rechnungen für eine Mietwohnung in einfacher Lage und guter Lage

Die Wohnung befindet sich in einem Altbau (vor 1918) in einer einfachen Lage und hat neben einem Bad mit Badewanne Parkettfußboden und hat eine Größe von 78 qm. Die Durchschnittsmiete für diese Parameter liegt bei 10,00 Euro pro Quadratmeter. Negativ wirkt sich die Lage aus, positiv wiederum wirken sich das Bad mit Badewanne und der hochwertige Parkettboden aus. Beide positiven Faktoren schlagen mit je 0,47 Eurocent zu Buche, während die Lage einen Abschlag von etwa 80 Cent mit sich bringt.

Daraus ergibt sich in dieser beispielhaften Rechnung dann ein gegenüber der ortsüblichen Durchschnittsmiete von 10,00 Euro pro Quadratmeter für diese Art des Objektes leicht erhöhter Quadratmeterpreis von 10,14 Euro. In guter Lage, bei der kein Abschlag von 80 Cent anfallen würde, beliefe sich der Mietpreis pro qm auf 10,94 Euro bei genau denselben Rahmenbedingungen. Um den Unterschied deutlicher zu machen:

  • Mietpreis einfache Lage gesamt: 78×10,14 = 790,92 Euro
  • Mietpreis gute Lage gesamt: 78×10,94 = 853,32 Euro

Der so errechnete Mietpreis stellt im Allgemeinen die Nettokaltmiete dar. Bei Bruttowarmmieten müssen für den Vergleich die entsprechenden Beträge abgezogen werden, um die Nettokaltmiete zu errechnen.

Der Streit um die Bemessungsgrundlagen für ortsübliche Vergleichsmieten

Mieter und Vermieter haben grundsätzlich andere Prioritäten. Der Mieter will eine angemessene, möglichst niedrige Miete zahlen, der Vermieter versucht seinen Gewinn zu maximieren. Die Frage, wie man ortsübliche Vergleichsmieten festsetzt spielte schon immer eine Rolle, mit der Einführung der Mietpreisbremse und der Einklagbarkeit eines an der Vergleichsmiete ausgerichteten Mietzinses (ergo: Miete) erhält diese aber einen nochmal deutlich höheren Stellenwert.

Die Frage, inwieweit und wie viele Jahre zurückliegend Bestandsmieten mit in den Schlüssel zur Errechnung der Vergleichsmieten eingerechnet werden, ist damit aktueller denn je. Zumeist wurde diese Miteinbeziehung in Folge ausgeweitet. Weitere Ausweitungen sind bei einem dauerhaft angespanntem Wohnungsmarkt sicher denkbar, wenn nicht gar wahrscheinlich, wie oben schon angesprochen.

Auch die wissenschaftlichen Berechnungskriterien, die bislang nicht ausreichend definiert waren, werden zurzeit durch die Bundesregierung standardisiert und überarbeitet. Insgesamt wird man davon ausgehen können bzw. müssen, dass diese für Vermieter eher nachteilig ausfallen dürften, da der Wille der Politik eher weg vom freien Markt und hin zu einem stärker regulierten Wohnungsmarkt geht, insbesondere in Ballungszentren und Großstädten, in denen die Mieten in den letzten Jahren überdurchschnittlich schnell angestiegen sind. Hintergrund ist das Problem bezahlbaren Wohnraums für Normal- und Geringverdiener, wie er in Berlin, Hamburg oder München schon die länger Realität ist.

Immobilienlexikon

Über 100 Immobilienfachbegriffe kurz und einfach erklärt. Ein Immobilienlexikon für jeden. Alle wichtigen Begriffe rund um die Immobilie werden behandelt.

Weitere Definitionen & Erklärungen

Hier zu unserem großen Glossar.

wertfaktor-Rechner

Interesse am Immobilien-Teilverkauf? Dann können Sie mit unserem innovativen Beispielrechner kalkulieren, wie ein erstes Angebot aussehen könnte.

wertfaktor-VLOG

Aus unserem Magazin