Wohneigentum

18. März 2022
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Der Begriff Wohneigentum ist ein Sammelbegriff für alle für persönliche Wohnzwecke genutzten Immobilien, die sich im Besitz der diese bewohnenden Personen befinden. Alle anderen Immobilien, vom unbebauten Grundstück über das Bürohochhaus und Läden bis hin zu Mietwohnungen werden nicht zum Wohneigentum gezählt.

Innerhalb des Wohneigentums wird zwischen Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen, Doppelhäuser, bzw. alle geteilten Gesamteigentümer, siehe auch unten: Varianten des Wohneigentums) und Grundstückseigentum (Eigenheim) unterschieden. Aus der Gesamtanzahl der für persönliche Wohnzwecke genutzten Immobilien, ergo dem vorhandenen Wohneigentum in einem Land, wird die Wohneigentumsquote ermittelt. Diese unterscheidet sich von Land zu Land auch deutlich.

Deutschland gilt dabei im europäischen Vergleich generell als ein Land mit einer schon notorisch geringen Wohneigentumsquote. Diese liegt zwar immerhin bei 51,55%, ist damit allerdings die zweitniedrigste in ganz Europa. Nur in der Schweiz liegt die Wohneigentumsquote noch niedriger. Die durchschnittliche Wohneigentumsquote in den EU-28 liegt bei erstaunlichen 69,3% und europäischer Spitzenreiter ist Rumänien mit einer Wohneigentumsquote von 96,4%.

Auch wenn die Wohneigentumsquote in Deutschland notorisch niedrig ist, strengt sich der deutsche Staat durchaus an, seine Bürger bei dem Aufbau von Eigentum in Form von zu Wohnzwecken genutzten Immobilien zu fördern. So gibt es in Deutschland verschiedene Programme und Instrumente zur Förderung von Wohneigentum. Bekannt und wichtig sind unter anderem die Eigenheimzulage oder besondere Kredite der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW).

Hintergrund dieses Engagements des Staates für mehr Wohneigentum ist der positive Effekt von Wohneigentum als Altersvorsorge, wo dieses die Wohnkosten deutlich senken kann, vorausgesetzt die betreffende Immobilie ist dann Lastenfrei, also nicht mehr mit Krediten oder Hypotheken belastet. Zudem kann Wohneigentum im Ruhestand auch durch verschiedene Hausverrentungsmodelle als Kapital nutzbar gemacht werden und so zu einer finanziell stabilen Situation der Ruheständler beitragen.

Definition Wohneigentum

Der Duden definiert die Bedeutung des Begriffes Wohneigentum als:

Eigentum in Form einer Wohnung oder eines Wohnhauses.

Von gesetzlicher Seite her ist Wohneigentum insbesondere bei so genanntem Wohnungseigentum, also dem Besitz einer Eigentumswohnung, noch einmal besonders im eigens hierfür erstellten Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Hintergrund ist die Auseinandersetzung zwischen dem geteilten Gesamteigentum und den einzelnen Sondereigentümern (den Eigentumswohnungen) und den hieraus entstehenden Rechten und Pflichten. Diese werden teilweise noch einmal über die zugrundeliegende Teilungserklärung und die nachträglich erlassene Gemeinschaftsordnung in den einzelnen Objekten selber genauer definiert.

Eine detaillierte Gesetzgebung für Wohneigentum in Form eines Eigenheims, also eines alleine genutzten Grundstücks mit Wohnhaus, wird demgegenüber als nicht notwendig erachtet und existiert daher nicht. Hier greifen die ohnehin geltenden gesetzlichen Regelungen zu Eigentum und Immobilienbesitz.

Dabei gilt es zu beachten, dass das „Sondereigentum“ Eigentumswohnung abgesehen von den im Wohneigentumsgesetz niedergelegten Besonderheiten ganz normal wie ein ungeteiltes Eigentum behandelt werden und also genauso verkauft, vermietet, belastet oder „verrentet“ werden kann.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Wohneigentum, das (neutrum)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache, Immobilienwirtschaft
Rechtschreibung: Wohn|ei|gen|tum
Wortbedeutung: das Eigentum an einer Wohnung oder einem Wohnhaus (Eigenheim) inklusive Grundstück.
Wortherkunft: Der Begriff des Wohneigentums wurde im Zuge der Unterscheidung zwischen zu persönlichen Wohnzwecken genutzten Immobilien und zu anderen Zwecken genutzten Immobilien eingeführt. Ein genaues Datum für die Einführung des Begriffes liegt nicht vor. Gesetzlich ist die Unterscheidung zwischen den verschiedenen Eigentumstypen vor allem steuerlich relevant. Bei Mischnutzungen (z.B. ein Haus, in dem auch gearbeitet wird), können Arbeitszimmer oder Teile des Hauses anders deklariert werden. Ein weiterer Grund für die Einführung eines Sammelbegriffes war die Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum samt dem diesem beigegebenen Wohneigentumsgesetz und einem Eigenheim bzw. einem zu Wohnzwecken genutzten Haus mit Grundstück.

Wohneigentum finanzieren und Wohneigentum als Kapitalanlage

Der Inhalt des Wohneigentums ist durch die Definition dieses Sammelbegriffes wohl recht deutlich gegeben: der Besitz bzw. das Eigentum an einer selbst zu persönlichen Wohnzwecken genutzten Immobilie, egal ob dies ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung ist. Der Vorteil von Wohneigentum gegenüber einer Mietwohnung liegt auch auf der Hand. Anstatt einer dritten Person Miete zu zahlen, fallen bei einer eigenen Immobilie nur sehr viel geringere monatliche Wohnkosten an.

Demgegenüber steht aber natürlich der oftmals hohe Preis, der für eine Immobilie bei ihrem Erwerb in den meisten Fällen auf einen Schlag gezahlt werden muss. Eine Ausnahme wäre der Erwerb einer Immobilie durch Zahlung einer Leibrente, bei der langfristig monatliche Zahlungen geleistet werden. Oft kann die entsprechende Immobilie während der Laufzeit der Leibrentenzahlungen aber nicht oder nur in Teilen durch den Käufer bewohnt werden.

Für den Erwerb von Wohneigentum muss also im Normalfall eine Hypothek oder ein Kredit aufgenommen werden. Solange diese bestehenden Verbindlichkeiten bedient werden müssen, ist das Wohneigentum nicht selten kostspieliger, als eine vergleichbare Mietwohnung. Dafür zahlt man einen Großteil der monatlich oder vierteljährlich fälligen Raten aber nicht einem Dritten, sondern sozusagen sich selbst.

Man baut sich – fast wie auf dem aus der Mode gekommenen Sparbuch – Kapital auf, indem man den Kredit abbezahlt und die Immobilie so mehr und mehr ohne Lasten in den eigenen Besitz übergeht. Hinzu kommt die mögliche Wertsteigerung, die im Mittel der letzten Jahrzehnte rund 2% betrug. Das ist zwar keine Wahnsinns-Rendite, erzeugt aber zusammengenommen mit den anderen Faktoren (Aufbau von Kapital, absehbare Reduzierung der Wohnkosten) eine Win-Win Situation für den Wohneigentümer.

Nicht umsonst wird das Wohneigentum als ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge angesehen und von Bund und Ländern durch verschiedene Programme unterstützt. Nicht nur die Senkung der Wohnkosten ist im Ruhestand bei geringeren regelmäßigen Einnahmen ein großer Vorteil, sondern das in der Immobilie angesparte Kapital kann natürlich auch über verschiedene Modelle nutzbar gemacht werden.

Der Verkauf ist dabei nur eine Möglichkeit. Alternativen sind ein Verkauf auf Leibrente mit lebenslangen Bezügen und Wohnrecht oder Nießbrauch, die Aufnahme eines Kredites oder einer Umkehrhypothek oder der direkt an die eigenen Bedürfnisse angepasste Immobilienteilverkauf bei bleibendem Nießbrauch an dem Objekt.

Fragt sich also: Wieso ist die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig?

Die Wohneigentumsquote in Deutschland

Die im Vergleich zu den meisten anderen europäischen Ländern niedrige Wohneigentumsquote hat vor allem historische Gründe. Zum einen sind da die beiden Weltkriege, in denen jeweils große Vermögenswerte verloren gingen. In Ländern wie Frankreich oder Großbritannien waren die Auswirkungen zwar ebenso schrecklich, gleichzeitig konnte dort aber eine höhere Kontinuität in den Besitzverhältnissen gewahrt werden, was wiederum zu mehr Vererbungen von Wohneigentum und Vermögen führte und so die Basis für eine höhere Eigentumsquote legte.

Ein weiterer Grund waren die in Deutschland im internationalen Vergleich lange unterdurchschnittlich niedrigen Mieten selbst in Ballungszentren und Großstädten. Die Kapitalanlage Wohneigentum war so lange Zeit weniger rentabel, als in anderen Ländern. Damit einher gingen und gehen auch strengere Auflagen von Seiten der Banken für die Finanzierung von Wohneigentum, die in Deutschland erst in den letzten Jahren und mit rasant steigenden Mieten in den Großstädten aufgeweicht wurden.

Insbesondere die traditionell hohe Eigenmittel-Quote von mindestens 20% machte den Erwerb von Wohneigentum über die Zeit gerade für Menschen mit geringeren Einkommen schwierig. Das vermehrte Auftreten des Phänomens der Altersarmut hat aber auch die Politik umdenken lassen und inzwischen versucht der deutsche Staat mit verschiedensten Instrumenten, den Erwerb oder Bau von Wohneigentum zu unterstützen, um die Wohneigentumsquote zu erhöhen, da hohe Wohnkosten als einer der wichtigsten Faktoren für Altersarmut identifiziert wurde. Die Eigentumsquote wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Insgesamt ist dies aber ein langsamer und stetiger Prozess, bei dem keine schnellen Anstiege zu erwarten sind.

Varianten von Wohneigentum

Wie eingangs angesprochen handelt es sich bei dem Begriff Wohneigentum um einen Sammelbegriff. Dieser wurde insbesondere in der Rechtssprache notwendig, da man den Besitz von für persönliche Wohnzwecke genutzte Immobilien in zwei Kategorien oder Varianten unterteilt hat.

Hintergrund war die Auseinandersetzung von den besonderen Eigentumsformen bei Eigentumswohnungen, die in Form von Sondereigentum (das an der Eigentumswohnung) und Gemeinschaftseigentum (Teile des Hauses, dessen Teil die Eigentumswohnung ist, aber von allen genutzt werden wie Eingangsbereich, Treppenhäuser etc.) unterschieden werden müssen. Die Varianten sind:

Wohneigentum in Form eines Grundstücks (samt Eigenheim),
Wohneigentum in Form einer Eigentumswohnung, auch Wohnungseigentum genannt.

Der Unterschied zwischen beiden Formen des Wohneigentums besteht vor allem in dem bei Wohnungseigentum miteinbezogenen Gemeinschaftseigentum. Dieser fällt bei einem Eigenheim im Allgemeinen völlig weg (Ausnahmen sind z. B. mit einer oder mehreren Parteien geteilte Zufahrtswege). Das Sondereigentum Eigentumswohnung wird demgegenüber qualitativ genauso behandelt wie ein Eigentum in Form eines Eigenheims.

Rechte und Pflichten bei Wohneigentum

Ein Satz aus dem Grundgesetz besagt in etwa: Eigentum verpflichtet. Dies ist dort zwar nicht unbedingt auf Eigentum an einer für persönliche Wohnzwecke genutzten Immobilie geprägt, trotzdem kommen mit dem Besitz von Wohneigentum auch gewisse Pflichten zum Tragen.

Die wichtigsten sind:

die Verpflichtung zur Entrichtung von Grundsteuer
die Sorge und Pflege öffentlicher Wege vor dem betreffenden Grundstück (z.B. Laub harken, im Winter bei Frost streuen etc.)
mögliche Aufwandsbeteiligung bei infrastrukturellen Arbeiten (z. B. wenn eine Straße ausgebaut wird, Beteiligung an den Kosten der Zuleitung von Wasser und Strom bei Einzellagen etc.)
gesetzliche Vorgaben sind einzuhalten (hier kann das Beispiel der Ölheizung herangezogen werden. Diese soll von Gesetzesseite her in den nächsten Jahren als Heizungsform auslaufen, allerdings besteht erst einmal Bestandsschutz für schon laufende Ölheizungen. Über kurz oder lang werden hier aber in Deutschland insbesondere viele Eigenheime, bei denen klassischerweise die Ölheizung sehr beliebt gewesen ist, umgerüstet werden müssen.)

Die Rechte, die mit dem Besitz von Wohneigentum einhergehen sind demgegenüber qualitativ dieselben, wie sie mit dem Besitz an anderen, mobilen oder immobilen Sachen einhergehen. Allerdings kann es gerade bei der Verfügungsgewalt über das Eigentum bei Grundstücken (also meist bei Eigenheimen der Fall) zu Einschränkungen kommen, falls ein öffentliches Wegerecht besteht oder das Grundstück z.B. an einen See angrenzt, bei dem der Zugang für die Öffentlichkeit sichergestellt sein muss (verschiedene Bundesländer haben hier sehr unterschiedliche Regelungen).