Auflassungsvormerkung

18. März 2022
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Bei einer Auflassungsvormerkung handelt es sich um das Eintragen eines anstehenden Eigentumswechsels an einer Immobilie in das entsprechende Grundbuch. Eine solche Auflassungsvormerkung kann von einem Notar nach Unterschrift eines Kaufvertrages veranlasst werden, um den Anspruch des Käufers zu schützen.

Hintergrund ist dabei der Umstand, dass eine Immobilie rechtlich mit Unterzeichnung des Kaufvertrages noch lange nicht den Eigentümer gewechselt hat. Tatsächlich könnte der Verkäufer diese ohne eine solche bestehende Auflassungsvormerkung weiter am Markt anbieten und nach einem anderen Käufer suchen, der vielleicht bereit ist, eine höhere Summe zu zahlen. Der endgültige Eigentümerwechsel bei Immobiliengeschäften findet allein mit der Auflassung im Grundbuch statt. Bei einer solchen Auflassung wird der vorherige Eigentümer im Grundbuch gelöscht und der neue eingetragen. Diese Auflassung im Grundbuch kann von dem das Geschäft beratend und beurkundend begleitenden Notar im Allgemeinen aber erst nach Unterschrift des Kaufvertrages und meist auch erst nach Zahlung der vollen Kaufsumme beantragt werden.

Individuelle vertragliche Abweichungen sind möglich, gerade wenn neben der Zahlung der Kaufsumme noch weitere Formalitäten zu beachten sind. Nach Beantragung kann die Grundbuchänderung dann je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamtes noch einmal zwischen zwei und acht Wochen dauern. Die Auflassungsvormerkung ist somit ein wichtiges Sicherungsinstrument für Immobilienkäufer, auf welches eigentlich nur in Ausnahmefällen verzichtet werden sollte.

Vormerkungen im Bereich des Immobilienrechtes

Die Auflassungsvormerkung gehört juristisch betrachtet zu den so genannten Vormerkungen. Vormerkungen werden nur im Bereich des Immobilienrechtes genutzt und müssen immer in das entsprechende Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis wird so verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie trotz unterschriebenem Kaufvertrag weiter zum Verkauf anbietet oder diese nachträglich belastet (mit einer Hypothek oder einem durch eine eingetragene Grundschuld abgesicherten Kredit). Die Auflassungsvormerkung gilt aufgrund ihrer wichtigen Sicherungsfunktion daher auch als die am häufigsten in Abteilung II des Grundbuchs aufzufindende Vormerkung. Eine Auflassungsvormerkung ist dabei auch bei einer Insolvenz des Verkäufers gültig und sichert so den Anspruch des Käufers auch in diesem (bei privaten Käufen allerdings eher seltenen) Fall. Die Kosten einer Auflassungsvormerkung sind abhängig vom Immobilienwert und werden zu den vom Käufer getragenen Anschaffungskosten gezählt.

Gesetzlich geregelt ist die Auflassungsvormerkung in § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Diese sieht auch die Löschung eventuell bestehender Grundschulden oder Hypotheken vor, die zulasten des Verkäufers eingetragen sind, um den Anspruch des Käufers auf eine lastenfreie Übertragung des von ihm erworbenen Eigentums zu gewährleisten.

Wichtige Aspekte der Auflassungsvormerkung zusammengefasst>

die Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass das Eigentum durch den Verkäufer nicht weiter angeboten oder anderweitig über diese zu Nachteilen des Käufers verfügt werden kann.
die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und der angedachte bevorstehende Eigentümerwechsel samt Auflassung ist damit auch öffentlich einsehbar.
die Kosten der Auflassungsvormerkung werden zu den Anschaffungskosten gezählt und somit vom Käufer getragen.

Definition Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird juristisch zu den Vormerkungen gezählt. Vormerkungen wiederum gehören zu den umstrittensten Rechtsgebieten im Sachenrecht. Dies liegt an ihrer fehlenden Einordnung in das sonstige Rechtssystem. Eine Denkschule sieht in Vormerkungen (und damit auch in der Auflassungsvormerkung) die Umwandlung eines obligatorischen Anspruchs (durch Kauf einer Sache) in ein dingliches Recht, eine andere Denkschule wiederum sieht Vormerkungen analog zu einem Schuldverhältnis und rechnet sie zu diesen. Juristisch definiert wird die Vormerkung in § 883 BGB Abschnitt 1 als:

Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

Neben der Auflassungsvormerkung gilt dies auch für andere Arten der Vormerkungen wie die Löschungsvormerkung (bei Hypotheken obligatorisch und gesondert geregelt), die Amtsvormerkung sowie Vormerkungen, die Vorkaufsrechte von Gemeinden und Rückübertragungen bzw. Enteignungsverfahren betreffen.

Wie die Auflassungsvormerkung müssen auch alle anderen Vormerkungen in Abschnitt II des Grundbuchs eingetragen werden, um Gültigkeit zu haben. Bei mehreren Vormerkungen entscheidet deren Rang darüber, welche der Vormerkungen zuerst greift.

Wortbedeutung, Herkunft und Rechtschreibung

Auflassungsvormerkung, die (fem.)

Wortart: Substantiv
Gebrauch: Rechtssprache, insbesondere Immobiliengeschäfte
Rechtschreibung: Auf|lass|ungs|vor|mer|kung
Wortbedeutung: Unter dem Begriff der Auflassungsvormerkung wird eine zu Sicherungszwecken ins Grundbuch eingetragene Vormerkung verstanden, durch welche ein in naher Zukunft anstehender Wechsel des Eigentums festgehalten und festgeschrieben wird. Die Auflassungsvormerkung ist dabei vor allem ein Sicherungsinstrument für den Käufer. Die so mit einer Auflassungsvormerkung belastete Immobilie kann vom Verkäufer nicht weiter zum Kauf angeboten oder belastet werden (z. B. durch mit Grundschuld besicherte Kredite oder Hypotheken) und schränkt auch andere Verfügungsrechte ein. So können zum Beispiel auch keine substantiellen An- und Umbauten mehr vorgenommen werden, außer dies geschieht im Einvernehmen der beteiligten Parteien. Alle Vormerkungen, darunter auch die Auflassungsvormerkung, müssen in Abschnitt II des Grundbuchs eingetragen werden, um Gültigkeit zu haben. Die Kosten der Eintragung einer Auflassungsvormerkung trägt im Regelfall der Käufer, so dass diese zu den Anschaffungskosten gezählt werden.
Wortherkunft: Das Kompositum (zusammengesetztes Wort) Auflassungsvormerkung zieht die juristischen Begriffe der Auflassung (die Änderung des Grundbuchs bei Eigentümerwechsel) und Vormerkung (eine Eintragung ins Grundbuch, welche die Rechte des Eigentümers einschränkt) zusammen. Inhaltlich ergibt sich daraus, dass die Auflassungsvormerkung den anstehenden Eigentumswechsel festhält, auf den sich beide Parteien durch Unterzeichnung des Kaufvertrages geeinigt haben. Historisch gesehen handelt es sich bei dem Begriff der Vormerkung um einen der wenigen juristischen Begriffe, die nicht aus dem römischen Recht entlehnt sind, sondern dem deutschsprachigen Partikularrecht entstammen. Die ersten Verwendungen der Vormerkung (damals latinisiert als Protestation vom lat. praenotatio) sind im späten 18. Jahrhundert in Österreich wie Preußen nachgewiesen. Der deutsche Begriff Vormerkung wird demgegenüber zum ersten Mal offiziell in der preußischen Grundbuchordnung aus dem Jahr 1872 genutzt.

Inhalt der Auflassungsvormerkung

Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung in Abschnitt II des betreffenden Grundbuches wird eine anstehende Auflassung, also ein Eigentümerwechsel, bei einer Immobilie angezeigt. Die Auflassungsvormerkung ist dabei keine Pflicht, sondern ein Sicherungsinstrument, welches in den allermeisten Fällen aber höchst sinnvoll ist. Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die durch einen Notar beantragt werden muss, gehen natürlich auch Kosten einher. Diese sind aber deutlich niedriger, als bei einer regulären Grundbuchänderung. Die für eine Auflassungsvormerkung anfallenden Kosten gelten als Anschaffungskosten und werden daher im Regelfall vom Käufer gezahlt, für dessen Absicherung diese funktional wirkt. Ein Verkäufer kann sich nicht gegen die Auflassungsvormerkung wehren, da diese erst nach Unterschrift unter den Kaufvertrag beantragt wird bzw. beantragt werden kann.

Die Unterschrift unter den Kaufvertrag wiederum gilt als Zustimmung zu dem Geschäft unter den im Kaufvertrag spezifizierten Bedingungen, selbst wenn das Geschäft erst mit der endgültigen Auflassung des Grundbuchs (also der Löschung des vorherigen und Eintragung des neuen Eigentümers) als abgeschlossen gilt. Hintergrund für die Auflassungsvormerkung ist die teils nicht geringe Zeit, die zwischen Unterschrift des Kaufvertrages, Zahlung der verhandelten Kaufsumme und der erst nach erfolgter Zahlung zu beantragender Auflassung des Grundbuchs liegt. Durch die Auflassungsvormerkung wird der Käufer in seinen Rechten geschützt, bis das Geschäft voll abgeschlossen und dieser im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

Varianten der Auflassungsvormerkung

Da es sich bei der Auflassungsvormerkung über eine der spezifisch formulierten Unterarten der Vormerkung handelt, ist diese selbst eine Art der Variante und hat selber keine weiteren Untervarianten. Mit der Auflassungsvormerkung verwandte Varianten der Vormerkung sind hingegen die schon oben genannten anderen Kategorien der Vormerkungen. Darunter:

die Löschungsvormerkung (bei Hypotheken obligatorisch und noch einmal gesondert geregelt)
die Amtsvormerkung (eine notwendige Sonderform der Vormerkung bei amtlichen Anträgen die in Konflikt mit anderen Anträgen zu Eintragungen ins Grundbuch geraten)
die Vormerkung bezüglich Vorkaufsrechte von Gemeinden
sowie Vormerkungen die Enteignungsverfahren und Rückübertragungen betreffen.

Rechte und Pflichten

Egal ob die Auflassungsvormerkung selber eher als Schuldverhältnis oder tatsächlich ein sich aus ihr erschließendes dingliches Recht betrachtet, in jedem Fall leiten sich aus ihr gewisse Pflichten auf Seiten des Verkäufers ab. Daher spricht man ganz allgemein auch von einem Sicherungsinstrument.

Der Verkäufer einer Immobilie hat nach Unterschrift des Kaufvertrages und Eintragung einer Auflassungsvormerkung die Pflicht bzw. eingeschränktes Verfügungsrecht:

die Immobilie in möglichst demselben Zustand zu übergeben, wie bei Eintragung der Auflassungsvormerkung;
diese nicht weiter zum Verkauf anzubieten;
es sind keine neuen Belastungen ohne Einstimmung des in der Auflassungsvormerkung genannten Käufers mehr durchzuführen (die Immobilie kann nicht mehr neu mit einer durch eine Grundschuld gesicherten Kredit oder eine Hypothek belastet werden);

Für den Käufer wiederum ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung in den meisten Fällen Voraussetzung für die Gewährung der Finanzierung in Form eines Kredites oder einer Hypothek durch ein Kreditinstitut.