Nießbrauch

Nießbrauch ist eine in der deutschen Rechtssprache verwendete Terminologie, mit der das Recht zur Nutzung fremden mobilen (beweglichen) oder immobilen (unbeweglichem) Eigentums, eines Rechtes oder eines Vermögens durch eine juristische Person ausgedrückt wird.

Bei einer juristischen Person kann es sich ebenso um eine Firma oder eine andere Körperschaft wie um eine natürliche Person, also einen Menschen, handeln. Am häufigsten wird die Verwendung einer Nießbrauchs-Regelung beim Übertragen von immobilem Eigentum (Haus, Wohnung etc.) von einem oder mehreren Eigentümern auf einen oder mehrere Erben vorgenommen. Der Hintergrund für eine solche vorzeitige Übertragung von immobilem Eigentum auf einen oder mehrere Erben ist eine Verringerung der Erbschaftssteuer bei Eintreten des Erbfalls. Der normalerweise lebenslang bestehende Anspruch auf Nießbrauch bei einer solchen Übertragung berechtigt den oder die zum Nießbrauch berechtigten Personen (oft handelt es sich ja immerhin um Ehepaare) zur umfänglichen Nutzung des mit dem Nießbrauch belegten Eigentums. Im Fall einer Wohnung oder eines Hauses bedeutet dies das Recht diese zu bewohnen oder auch zu vermieten, obwohl diese sich juristisch nicht mehr im Besitz der zum Nießbrauch berechtigten Person(en) befindet.

Ein Nießbrauch wird bei Immobilien in das Grundbuch eingetragen. Der Nießbrauch von beweglichen Gütern wie z.B. einem Auto ist zwar möglich im Regelfall aber eher unüblich.

Definition Nießbrauch

Die juristische Definition für den Nießbrauch lautet folgendermaßen (BGB § 130):

(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.

Anders ausgedrückt: Nießbrauch ist in Deutschland das unveräußerliche, aber nicht vererbbare absolute Recht, die Nutzungen und Erträge aus einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines fremden Vermögens zu ziehen.

Ein Beispiel zum besseren Verständnis

Das Ehepaar Mustermann überträgt ihrem Sohn Max Mustermann das Eigentum an einer vermieteten Eigentumswohnung, um ein Teil des Erbes im Vorfeld an einen der Erbnehmer noch vor Eintritt des Erbfalls weiterzugeben. Ehepaar Mustermann lässt sich bei Eintragung ins Grundbuch allerdings als Nießbrauchnehmer mit einem lebenslangen Nießbrauch an der Eigentumswohnung ins Grundbuch eintragen.

Die Einnahmen aus der Vermietung der auf den Sohn übertragenen Eigentumswohnung werden so bis zum Ableben beider Elternteile an diese ausgeschüttet. Handelt es sich demgegenüber nicht um eine vermietete, sondern von den zum Nießbrauch Berechtigten bewohnte Immobilie, haben diese durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch das Recht die Immobilie bis zu ihrem Ableben umfänglich zu nutzen, das heißt diese zu bewohnen oder zu vermieten.

Wortbedeutung, Rechtschreibung und Herkunft

Nießbrauch, der (mask.)

  • Wortart: Substantiv
  • Gebrauch: Rechtssprache
  • Worttrennung: Nieß|brauch
  • Wortbedeutung: Nutzungsrecht (mobiler oder immobiler Güter)
  • Wortherkunft: Lehnübersetzung aus dem Lateinischen – Ususfruktus (Nutzung fremden Eigentums; Nießbrauch, wörtlich übersetzt: Fruchtgenuss)

Inhalt des Nießbrauchs

Wie in der Definition des Nießbrauchs angegeben beinhaltet das Recht zum Nießbrauch die Nutzung des so belasteten Gegenstandes und dessen Erträge. Wie in Punkt (2) angegeben, können einzelne Nutzungen ausgeschlossen werden, zum Beispiel die Vermietung einer Immobilie, die zum Nießbrauch als Wohnort einer oder mehreren Personen überlassen wurde. Die Einschränkungen des Nießbrauchs können individuell gestaltet werden und müssen notariell beglaubigt vertraglich festgehalten werden. Im Falle eines uneingeschränkten Nießbrauchs an einer Immobilie beinhaltet dieser folgendes:

  • Der zum Nießbrauch Berechtigte kann den Gegenstand umfänglich nutzen.
  • Erträge aus einer Vermietung oder andere anfallende Erträge werden an den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchnehmer ausgeschüttet.
  • Laufende Kosten, die mit dem zum Nießbrauch überlassenen Gegenstand verbunden sind (Wohngeld, Grundsteuer etc.) werden vom Nießbrauchnehmer getragen, wenn dies vertraglich nicht anders geregelt ist. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer haftet allerdings gegenüber dem Staat für die zu entrichtende Grundsteuer.
  • Der Nießbrauch besteht bis zum Ablauf des vertraglich vereinbarten Nießbrauch-Rechts. Bei Immobilien ist dies häufig ein lebenslanges Recht, welches erst mit dem Ableben des oder der Nießbrauchnehmer endet.

➤ In unserem Glossar weitere Fachbegriffe für Immobilien nachlesen.


Varianten des Nießbrauchs

Wie schon eingehend angesprochen kann sich Nießbrauch sowohl auf bewegliche wie unbewegliche Güter, Rechte und Vermögen beziehen. Jede dieser Formen des Nießbrauchs stellen in gewisser Weise eine Variante dar.

Die in Deutschland am ehesten übliche Form des Nießbrauchs bezieht sich auf Immobilien, also unbewegliche Güter, und kann unterschiedliche Formen haben, die im Folgenden genauer aufgeschlüsselt werden sollen.

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch stehen dem Nießbrauchnehmer die Erträge (z.B. aus Vermietung oder aus Verpachtung) zu. Abschreibungen des Gebäudes können aber nicht geltend gemacht werden, da dem Nießbrauchnehmer keine Herstellungs- oder Anschaffungskosten entstanden sind. Dies gilt gleichsam für den Eigentümer.

Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Bei der Variante des entgeltlichen Zuwendungsnießbrauchs zahlt der zum Nießbrauch Berechtigte ein zuvor vertraglich festzulegendes Entgelt an den Eigentümer. Diese Einnahmen für den Eigentümer werden wie Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung behandelt. Für den Nießbrauchnehmer stellen diese Kosten steuerrechtlich Werbekosten dar. Bei dieser Variante des Nießbrauchs kann der Eigentümer Abschreibungen auf das Gebäude geltend machen.


Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Die Einnahmen sind wie bei dem entgeltlichen und unentgeltlichen Nießbrauch zu erfassen. Die Werbungskosten sind im Verhältnis Nießbrauchentgelt zu Kapitalwert des Nießbrauchs anzusetzen.


Rechte und Pflichten beim Nießbrauch

Aus dem sich durch den Nießbrauch ergebenden Verhältnis zwischen Eigentümer und Nießbrauchnehmer ergeben sich für beide Parteien gewisse Rechte und Pflichten. Diese sind gesetzlich im BGB in Paragraph 130 ff. geregelt, können aber durch den zugrundeliegenden notariellen Vertrag individuell im zulässigen Rahmen genauer definiert und modifiziert werden. Die Rechte und Pflichten leiten sich dabei aus dem Inhalt der Nießbrauchüberlassung her. Erstes Recht der zum Nießbrauch berechtigten Person ist so naturgemäß das Recht zur umfänglichen Nutzung des zum Nießbrauch überlassenen Gegenstandes in den vertraglich geregelten Grenzen. Während dem Nießbrauchnehmer Rechte fremdem Eigentum sozusagen eingeräumt werden, verzichtet der Nießbrauchlasser auf das Recht zur freien Verfügung über sein Eigentum.

Aus dieser nahen Verbindung von Nießbrauchlasser und Nießbrauchberechtigtem leiten sich aber selbstverständlich auch weitere Pflichten und Rechte ab. Insbesondere:

  • Der Nießbrauchnehmer hat normalerweise die Pflicht, sorgsam mit dem zum Nießbrauch überlassenen Gegenstand umzugehen, diesen zu erhalten und nicht maßgeblich zu verändern oder einer anderen wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen. Es empfiehlt sich häufig allerdings die sich auf Erhaltung und Umgang beziehenden jeweiligen Rechte und Pflichten möglichst im notariellen Vertrag zur Überlassung zum Nießbrauch genau niederzulegen, um die potentielle Gefahr juristischer Auseinandersetzungen zu minimieren.
  • Wenn nicht anders geregelt, dann steht es dem Nießbrauchnehmer frei den zum Nießbrauch überlassenen Gegenstand auch wirtschaftlich zu nutzen, zum Beispiel durch Vermietung, wenn es sich um eine Immobilie handelt. Die Einnahmen stehen allein dem Nießbrauchnehmer zu, obwohl dieser nicht der Eigentümer ist
  • Das Eigentum an dem zum Nießbrauch überlassenen Gegenstand bleibt beim Nießbrauchlasser, dieser hat aber keine freie Verfügungsgewalt über sein Eigentum.

Immobilienlexikon

Über 100 Immobilienfachbegriffe kurz und einfach erklärt. Ein Immobilienlexikon für jeden. Alle wichtigen Begriffe rund um die Immobilie werden behandelt.

Weitere Definitionen & Erklärungen

Hier zu unserem großen Glossar.

wertfaktor-Rechner

Interesse am Immobilien-Teilverkauf? Dann können Sie mit unserem innovativen Beispielrechner kalkulieren, wie ein erstes Angebot aussehen könnte.

wertfaktor-VLOG

Aus unserem Magazin